Estimation immobilière : quel est le juste prix?

Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, il faut toujours penser à la revente, dès l'acquisition. Le marché évolue et vous devez faire une estimation immobilière pour actualiser la valeur de votre bien. Pour mener à bien une estimation, vous devez à analyser et synthétiser l'ensemble des paramètres économiques, techniques, comptables, environnementaux, juridiques et fiscaux pour déterminer la valeur d'un bien au sein d'un marché, parfois étroit, souvent spécifique. Une estimation immobilière consiste à déterminer la valeur vénale et/ou locative d'un bien immobilier. Il peut s'agir une habitation, mais aussi d'un bien immobilier d'entreprise, de terres agricoles ou d'une exploitation forestière. Une expertise immobilière intervient sur des missions aussi variées qu'un prêt hypothécaire, la liquidation de communauté, une donation, ou une succession, une expropriation... Elle peut être recommandé dans le cadre d'une mission par des tribunaux. Pour bien vendre, il est essentiel de ne pas surévaluer son bien ou bien au contraire de le sous-estimer. Voici quelques éléments à prendre en compte pour ne pas se tromper, et coller au plus juste à la réalité du marché. Plusieurs raisons peuvent conduire à estimer la valeur d'un bien :

• Vendre
• préparer une succession
• déclaration ISF
• défendre ses droits face à la justice.

Une évaluation immobilière peut se faire par rapport au prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables et selon le barème fixé par les notaires.

Les principales méthodes d'évaluation de la valeur d'un bien immobilier

Une évaluation immobilière peut se faire suivant trois grandes approches :

• La comparaison des prix pratiqués sur le marché pour des biens semblables.
• Le calcul du coût de remplacement déprécié du bien. Cette approche convient en particulier aux bâtiments à usage unique ou hors-marché (écoles, mairie, atelier…).
• L'actualisation des gains futurs générables avec le bien.

La tâche étant particulièrement difficile, elle est généralement confiée à un spécialiste (expert immobilier) qui va prendre en compte certaines données et utiliser quatre grandes méthodes qui sont des applications des trois approches précédentes.

Quelques pistes pour estimer un bien immobilier

1- Recenser les annonces immobilières

La première solution est d'éplucher les petites annonces immobilières dans la presse ou sur internet. Il faut comparer les biens qui représentent des caractéristiques et des critères identiques :

• même zone géographique
• superficie, nombre de pièces
• vue, terrasse, balcon
• services accessibles : ascenseur, parking, local à vélo, gardien, cave...
• commodités à proximité : commerces, écoles, universités...
• travaux à prévoir
• le classement du diagnostic de performance énergétique (DPE)…

Attention, car les prix affichés sur les annonces peuvent être négociés, mais cela donne tout de même un prix approximatif au plus juste du marché immobilier.

2- Faire appel à une agence immobilière

Les agents immobiliers sont des professionnels qui connaissent très bien le marché, le quartier et la demande des acquéreurs. L'expert immobilier se déplace gratuitement chez vous pour visiter le bien et vous donner un prix. En contrepartie, il espère se charger de la vente, donc attention à ne pas abuser de la confiance et de la disponibilité des agents. Si vous souhaitez vendre le bien exclusivement par vous-même, il n'est pas très correct de faire déplacer une agence immobilière plusieurs fois.

3- Les simulateurs sur internet

Comme pour calculer votre prêt immobilier, il existe des simulateurs qui vous calculent de façon approximative le prix de votre appartement. Plusieurs critères sont demandés comme le nombre de pièces, la situation géographique, l'année de construction...

4- Des statistiques publiées

Il existe des statistiques de prix immobiliers proposés dans les journaux spécialisés. Par exemple, La Chambre des notaires de Paris publie tous les trimestres les prix par arrondissement sur Paris et en région parisienne. Cette indication donne une évolution des prix du marché immobilier très intéressante. La Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM) recueille également des données statistiques qu'elle publie tous les trimestres.

 Les 3 aspects orientant une évaluation immobilière

Les aspects physiques

Ces aspects touchent pour l'essentiel à la nature du bâtiment et de son environnement immédiat :

• La destination actuelle (le potentiel)
• Les dimensions du terrain, (surface habitable du bien immobilier, surface corrigée, etc.)
• La qualité architecturale, qualité des matériaux, la beauté etc,
• Le niveau de confort interne, existence de nuisances externes…,
• L'état d'entretien
• Emplacement et le voisinage de la maison ou de l'appartement.

Les aspects économiques

• La conjoncture économique générale
• La conjoncture spécifique à l'immobilier : surplus ou pénurie du type de bien immobilier analysé (pénurie de propositions de locations d'appartements ou de maisons), perspectives d'avenir du marché immobilier, etc.
• La conjoncture locale, " le marché immobilier parisien face au marché immobilier de la province " etc.

Les aspects juridiques

• Le coefficient d'occupation des sols (appelé COS) qui détermine le nombre maximal de m² constructibles.
• Les limitations accordées au droit d'aliéner (droit de préemption urbain, des fermiers et des SAFER).
• Le mode d'occupation du local (loi de 48, habitation, bureaux, etc.)

Les quatre grandes méthodes d'expertise immobilière

Dans la pratique, les experts immobiliers utilisent parallèlement plusieurs méthodes afin d'en recouper les résultats. Il faut toute fois savoir que, comme il n'existe pas de prix de marché incontestable, il n'existe pas non plus d'expertise incontestable. Dans le cas d'une estimation avant " vente à la barre " ou par saisie immobilière devant le tribunal de grande instance, l'expert immobilier établit une valeur à la casse généralement égale à 75 % de la valeur de marché.

Les expertises immobilières par indexation

Une expertise immobilière par indexation peut être pratiquée quand, dans un passé relativement proche, une estimation a été établie de manière suffisamment crédible par une vente, une autre expertise, une décision de justice, un redressement fiscal etc… Cette valeur est alors indexée en fonction de l'évolution des prix des biens immobiliers semblables.

Les expertises immobilières par comparaison

Ce type d'expertise immobilière consiste à comparer un bien immobilier avec d'autres biens immobiliers de même type ayant fait l'objet de transactions récentes, d'expertises, de décisions de justice ou encore de décisions de l'administration fiscale. Par analogie on en déduit la " valeur de marché ".

Les expertises immobilières par estimation du coût de remplacement déprécié

Cette méthode d'expertise immobilière consiste à estimer le coût de remplacement du bien immobilier et à appliquer au résultat un coefficient de vétusté. À ceci, on ajoute la valeur du terrain considéré comme vacant et suivant son usage optimal. Le résultat de cette méthode est d'autant plus précis que le bien immobilier est récent. Pour obtenir une véritable valeur de marché suivant cette méthode, il faut tenir compte de toutes les désuétudes et en particulier les désuétudes économiques.

Les expertises immobilières par actualisation des revenus

Ce type d'expertise immobilière consiste, à partir d'un revenu généralement connu avec précision, à remonter vers le capital. Le revenu dépend plus souvent des circonstances et des règlements que de la valeur du bien immobilier. En outre, le " taux d'actualisation " ne pouvant s'apprécier que par comparaison, cette méthode se rapproche dans une certaine mesure d'une méthode d'expertises immobilières par comparaison.

Les critères qui font la différence

Il est recommandé de comparer des biens qui se situent dans la même rue, avec une superficie à peu près identique. Mais le prix d'un bien est unique, car de nombreux critères entrent en jeu :

• l'emplacement (en étage, au rdc, en rez de jardin)
• la vue (dégagé ou avec un face à face)
• les plus : balcon, parking, cave, ascenseur, gardien...
• les aménagements intérieurs
• les travaux récents effectués
• le niveau des charges de copropriété, les travaux futurs à réaliser
• les résultats des diagnostics, dont le classement DPE (diagnostic de performance énergétique).

Les critères valorisants

La situation géographique : Il faut prendre en considération la ville, le quartier, la rue mais également l'environnement de proximité comme les commerces, les moyens de transports, les écoles, les espaces verts… Pour une superficie égale, un appartement dans le 7ème arrondissement à Paris n'a pas la même valeur qu'un appartement situé dans le 18ème arrondissement. C'est un fait indéniable ! De même une maison en plein cœur de Nice ne sera pas évaluer le même prix qu'une maison de même taille dans un village quelconque en zone rurale ou en province. Cette logique est applicable quel que soit le nombre de mètres carrés du bien et son aménagement. Le quartier : Des différences d'évaluation s'observent au niveau des quartiers, et parfois des rues.  Il est donc conseillé de se renseigner auprès des agences immobilières, des notaires pour connaitre le prix du quartier ou de la rue. La proximité d'un quartier vivant ou touristique donnera une plus-value à votre bien. Orientation du logement : Elle va déterminer la luminosité des pièces, la vue, un espace dégagé... L'étage : L'étage est important et influe sur le prix. Un 6eme étage sans ascenseur aura bien entendu un prix inférieur à un logement au même étage avec ascenseur. Superficie : Le diagnostic loi Carrez permet de calculer la surface du bien. Le prix au mètre carré est très élevé dans certaines villes comme Paris, par exemple. Au prix de 8.000€ en moyenne du m2 à Paris, il est facile de comprendre que chaque m2 compte et que le calcul de la loi Carrez doit être précis ! Le volume des pièces et la hauteur sous-plafond influent également sur le prix du bien. Les atouts en plus : Un gardien, un digicode, un jardin privatif, un parking privé, une piscine… Tous ces éléments extérieurs au logement influencent le prix à la hausse.

Les critères négatifs

• un appartement sombre, avec un vis-à-vis
• mauvaise isolation
• loin des commerces, transports, écoles….
• parties communes en mauvais état
• gros travaux à prévoir.

Prendre l'avis d'un professionnel de l'immobilier est important pour se faire une idée du juste prix de son bien. Il existe également des sites internet qui évaluent selon les critères votre bien. Mais il faut aussi valoriser son bien en apportant une plus-value. Quelques travaux d'aménagement, un relooking de type home-staging ou désencombrer tout simplement les pièces pour le mettre en valeur.   Rappel : si vous achetez un bien immobilier pour faire de la gestion locative et mettre un locataire dedans, pensez à vous équiper d'un outil adapté et dédié aux propriétaires. Téléchargez et tester gratuitement Loyer Manager.