Mandat de vente simple ou mandat exclusif, que choisir ?

Dès que vous faites paraître une annonce sur un site de « petites annonces immobilières », de nombreuses agences immobilières font tout leur possible pour vous contacter, et vous proposer leurs prestations. Vendre son bien immobilier peut parfois se faire plus rapidement (notamment dans certaines zones géographiques où l'offre est supérieure à la demande) si la transaction s'effectue via une agence immobilière.

Ce professionnel du secteur immobilier connait le marché, l'offre et la demande, les prix pratiqués et possède un fichier d'acheteurs potentiels. La vente réalisée par agence se fait moyennant une rémunération sur la vente, un pourcentage fixé à l'avance entre le vendeur et l'agent. Il existe deux mandats possibles : le mandat simple ou le mandat exclusif qui contiennent chacun des avantages et des inconvénients chacun. Lesquels ?

Mandat simple / mandat exclusif

Si vous décidez de vendre votre bien en passant par l'intermédiaire d'une agence immobilière, il sera nécessaire de signer un mandat immobilier pour fixer les conditions de vente : prix, rémunération, délais… Deux possibilités s'offrent alors à vous :

Le mandat simple est la solution qui laisse le plus de liberté au vendeur. Vous pouvez confier la vente de votre bien à plusieurs agences avec la possibilité de le vendre directement si vous trouvez un acheteur par vos propres moyens. Si le propriétaire trouve l'acquéreur, l'agence ne pourra prétendre à aucune commission.
Le mandat exclusif qui donne l'exclusivité à l'agence mandatée. Vous vous engagez pour une durée généralement de 3 mois. L'exclusivité motive l'agent, ce qui accélère la vente.

Mandat simple

Le mandat simple parait à première vue plus avantageux et libre pour le vendeur :

choix de vendre par le biais de l'agence ou par le propriétaire directement
possibilité de le mettre dans plusieurs agences pour multiplier les chances de louer ou vendre
côté rassurant, car l'agence touchera une commission que lors de la transaction effective du bien.

En revanche, le revers de la médaille est que le prix peut différer d'une agence à l'autre selon le montant des commissions. D'autre part, la multiplication des annonces peut donner également une fausse image au futur acheteur. Il peut avoir l'impression que le bien se vend mal sur le marché et se méfier, voire le supprimer de sa liste de recherche.

Inconvénient : Le bien rentre en concurrence avec lui-même.

Multiplier le nombre d'intermédiaires ne multiplie pas toujours le nombre d'acquéreurs potentiels. En plus, aucun agent ne dénigrera un bien en exclusivité pour mettre en valeur celui d'un autre. L'inverse se pratique et certains pros usent de cette stratégie pour écouler leurs exclus.

Mandat exclusif

Cette formule est recommandée si vous êtes éloigné du bien ou si vous n'avez pas le temps de vous occuper de la transaction. Mais jusqu'où peut aller un contrat d'exclusivité ? Ou plutôt jusqu'à quel point celui-ci peut-il vous contraindre?

Durée minimale : 3 mois et demi

Selon la loi Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970 et si le mandat comporte une clause d'exclusivité :

passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En signant un mandat exclusif, vous vous engagez à faire toute confiance à une seule agence qui s'occupera de toutes les démarches. Les agents seront motivés pour mener à bien la transaction et réaliser au plus vite (avant 3 mois) votre vente ou votre location. L'agence s'engage à gérer la vente en intégralité, de A à Z. Elle vous fera aussi bénéficier d'une meilleure exposition en vitrine, d'une publicité appuyée, comme des mailings envoyés à des clients potentiels, etc

Cela étant dit, bien que vous ayez une interdiction de solliciter les prestations d'une autre agence immobilière, le contrat d'exclusivité ne vous empêche pourtant pas de vendre directement, et sans aucun intermédiaire, votre bien immobilier. Dans le cas où vous aviez réussi cette opération, de nombreuses agences immobilières tenteront cependant de s'y opposer, et réclameront leurs dus (le paiement de leurs commissions). C'est là qu'il est important d'apporter quelques précisions : les agences immobilières ne peuvent rien réclamer sur la vente, à moins qu'elles n'aient déjà fait visiter le bien par l'acheteur en question.

Pour cela, elles doivent justifier d'un « bon de visite » que tout agent immobilier remet aux candidats à chaque visite. Cela notamment afin de prouver qu'elles ont effectivement fait visiter le bien à l'acheteur en question. Dans le cas échéant, autrement dit, si cette pièce justificative n'existe pas, vous êtes donc totalement libre de vendre votre bien immobilier à l'acheteur que vous avez déniché, cela même en présence d'un mandat exclusif.

Cependant, le mandat exclusif ne rime pas toujours avec garantie de vente : Sur 90 000 des biens mis en vente en exclusivité par un professionnel de l'immobilier sur le premier trimestre 2011, 12 % n'avaient pas trouvé preneur. « Certains appartements ont mis de longs mois avant d'être vendus après plusieurs négociations » selon le vice-président de l'AMEPI.

Ces agences qui bloquent les offres trop basses

Des agences immobilières ont été épinglées parce qu'elles ne transmettaient pas toujours les offres d'achat jugées trop basses. En effet, un prix trop bas peut rogner la commission d'agence et de ce fait ces agences préfèrent "oublier" d'informer le vendeur même si elles sont tenues de le faire.

Pour remédier à cela, il est recommandé aux acheteurs n'ayant pas eu de retour positif de demander une deuxième visite avec la présence du vendeur. Une deuxième offre peut ensuite être formulée directement au propriétaire. Ensuite, l'agence peut finaliser la négociation et passer à la signature du compromis de vente. Les acheteurs doivent s'assurer que l'agence immobilière fasse parvenir l'offre au vendeur.

Quid de la commission d'agence ?

La commission est à la charge du vendeur. Le montant se situe en moyenne à 5% du prix de vente. Si la vente ne peut s'effectuer pour « un motif indépendant de l'acquéreur » (par exemple un refus de la banque pour un emprunt), l'agence ne peut pas vous demander une commission. Le choix entre les deux mandats dépend de plusieurs critères : le lieu géographique du bien à vendre et si la vente est urgente.

La plupart des vendeurs choisissent un mandat simple lorsqu'ils mettent leur bien en vente parce que c'est une option légèrement moins couteuse qu'un mandat exclusif. Pourtant, ce dernier permet de décupler vos chances de vente, même en situation de blocage du marché. D'ailleurs, la différence du tarif moyen est minime, soit 4,5 % d'honoraire pou le mandat exclusif au lieu de 4,2 %.

Le mandat exclusif motive l'agent immobilier

Un mandat de vente en exclusivité est plus intéressant pour le négociateur, dans la mesure où celui-ci sait qu'il sera rémunéré pour son travail, ce qui n'est pas le cas dans un mandat simple ouvert à plusieurs agences. Un négociateur plus motivé sera donc plus disposé à chercher des acquéreurs. Le mandat exclusif permettra également de réduire le délai de vente, à savoir du simple au double dans le réseau Guy Hoquet. On peut aussi jouir d'une organisation plus simple avec une agence qui détient l'exclusivité de la vente.

ploquin

bonjour,j’ai signé un mandat exlusif de recherche de locataire pour un appartement,mais ma fille est actuellement intéréssée:quelle solution pour éviter les problèmes ?

Christian Griffard

Bonjour,
De mon point de vue le mandat exclusif est la seule alternative intelligente:
– le professionnel vous conseille sur le prix juste, il connait le secteur
– le professionnel vous évite le promeneur, il vérifie la faisabilité, la solvabilité de l’acquéreur potentiel
– le professionnel vous permet une publicité en national & international sur des sites auxquels vous n’avez pas accès
– le professionnel partage s’il le faut le produit avec un client qui a l’acquéreur, il s’agit de vendre votre bien
– le professionnel unique protège votre prix net vendeur
– enfin un bien qui traine partout finira au moins offrant
La transaction immobilière est le métier de SAFTI

Bonjour,
Certes l’exclusivité du mandat va plus en faveur du vendeur sur bien des registres…mais une exclusivité qui ne serait pas au prix du marché , se révélera être une perte de temps pour tout le monde. D’ailleurs un professionnel sérieux ne prendra pas le mandat car, il y a un autre acteur qui s’appelle l’acquéreur et envers qui , il faut rester crédible….aussi.

raymond Marandel

Bonjour,
d’accord avec Christian, mais il existe la semi exclusivité, j’ai vendu de cette façon ma maison, le pourcentage de négociation dans l’agence est de 3.5% Si je vendais moi même, l’agence ne prenait que la moitié de sa commission, mais faisait toutes les démarches. Ma maison s’est vendue en 3 semaines avec 5 visites. L’agence avait très bien cerné le marché, moi de mon coté j’avais rénové et remis l’électricité aux normes. J’ai racheté une maison par l’intermédiaire de cette agence, qui m’a réservé la première visite. Cette agence de Reims ne fait pas partie d’une enseigne nationale, c’est un privé qui je pense fait correctement son travail, de mon coté je n’ai pas cherché à vendre moi même, je n’ai pas eu à subir les curieux, les acheteurs qui visitent avant de voir leur banquier, je n’ai pas vu ma maison en annonce sur plusieurs sites à des prix différents, voir des superficies différentes, et même (je l’ai vu) un nombre de pièces différent.
Donc mandat exclusif ou semi oui, mandat simple non, mais attention bien choisir son agence.

Bonjour & merci Monsieur Marandel.
Salutations.
Christian

boissiere

Bjr,
j’ai remis ma maison en vente avec mandat exclusif. Or, l’agent immobilier ne fait figurer le dossier , ni sur son site, ni sur les sites partenaires genre Le Bon Coin, Seloger.com, vendrelouer.com, pap.com,… ni même sur leur propre site internet, malgré leur promesse orale. N’est pas non plus afficher sur leur vitrine. Contactés, ils nous ont répondu « qu’ils savaient ce qu’ils avaient à faire,… ». Croyez bien que j’ai adressé LRAR pour mettre fin dès l’échéance de l’exclusivité.