Comment constituer une Société Civile Immobilière (SCI) ?

La création d'une SCI peut dans certains cas être une bonne solution, notamment pour faciliter la gestion du patrimoine immobilier, réduire les impôts, préparer la succession ou éviter les conflits liés à l'indivision. Quels sont les rouages de cette belle machine et comment créer juridiquement une SCI ? Vous le saurez en lisant la suite…
Les acteurs de la SCI : les associés
Pour créer une SCI, il faut être au moins deux, majeurs ou mineurs émancipés, particuliers (personnes physiques) ou sociétés (personnes morales). En contrepartie d'apports en nature ou en argent, les associés reçoivent des parts sociales. Les bénéfices provenant, par exemple de locations, sont divisés entre les associés sous la forme de dividendes au prorata des apports.
Un exemple concret : si une SCI reçoit 15.000€ de revenus (loyers, ventes…), un associé détenant 10 % des parts percevra 1.500€. La même règle s'applique dans le cas d'un remboursement d'une dette.
Vous êtes membre à part entière dès la constitution de la SCI pour le meilleur et pour le pire ! Les associés se partagent les bénéfices mais sont également responsables des dettes et devront les rembourser sur leur propres deniers. Aucun moyen d'échapper à cette règle.
Si vous arrivez en cours de route et que la SCI est déjà constituée, il est conseiller de lire minutieusement les statuts, les engagements financiers, les travaux prévus… Participer à une SCI est une décision importante qui engage vos biens personnels.
Les associés élisent un gérant qui assurera l'ensemble de la gestion, fixera une assemblée générale annuelle ou des réunions extraordinaires. Ses responsabilités sont importantes car il peut être traduit en justice s'il commet une erreur de gestion ou un acte frauduleux.
Le gérant cesse ses fonctions dans le cadre de :
  • l'expiration de son mandat
  • d'une démission
  • de son décès
  • ou d'une révocation par la majorité des associés.
Lors du décès d'un associé, la SCI n'est pas dissoute mais les parts sont transmises aux héritiers. Une SCI est juridiquement dissoute :
  • à l'expiration de sa durée (99 ans maximum)
  • si l'objectif est atteint
  • si elle fait faillite
  • si les associés le décident, ce qui est rare car les frais sont énormes.
Les statuts : le squelette de la SCI Les statuts sont obligatoires et leur complexité demande l'assistance d'un notaire en juridique ou les conseils d'un fiscaliste expert. Ils précisent :
  • l'état civil des associés
  • la durée de la SCI
  • le nom de la SCI
  • l'adresse du siège social, habituellement, le domicile du gérant
  • l'objet social de la société.
Le coût minimal est de 1.500€. Les statuts seront enregistrés dans le mois à la recette fiscale des impôts du siège social de la SCI. Ensuite, un avis de constitution sera publié dans un journal d'annonces légales et l'immatriculation se fera auprès du greffe du tribunal de commerce du lieu du siège social. Créer une SCI est stratégiquement et fiscalement avantageux concernant le patrimoine immobilier, à condition de s'engager avec des associés fiables et de connaître les contraintes de son fonctionnement.

Patricia est rédactrice professionnelle dans le domaine de l'immobilier.


Date de dernière mise à jour : le 25 mars 2014 à 17 h 26 min
Première publication : dans Impots & Défisc.