Astuces pour doper ses rendements en immobilier locatif

Actuellement placer son argent dans l'immobilier locatif est de moins en moins intéressant, notamment avec la hausse des prix de l'immobilier et la remontée des taux. Voici quelques astuces pour y remédier.

Selon le Président de l'Union nationale des propriétaires immobiliers, Jean Perrin, les rendements en province plafonnent entre 4 et 5%, notamment pour les biens les mieux placés. D'ailleurs, à Paris, les ménages qui achètent actuellement pour louer ne peuvent plus guère espérer une rentabilité supérieure à 2,5%.

Il existe cependant certains moyens qui permettent de doper le placement. Entre autres, il sera toujours mieux de cibler les périphéries des grandes villes qui offrent un réel potentiel économique. En effet, des décotes allant de 10 à 20% sur les prix pratiqués en centre-ville sont tout à fait possibles dans certaines zones dynamiques en cours de développement, alors que les loyers y restent assez élevés. Jean-Michel Ciuch, Directeur général du cabinet Immogroup Consulting, en donne un exemple qui s'en rapproche, avec les rendements qui peuvent monter jusqu'à 6% (après impôts et charges) pour les 2 ou 3 pièces, en proche banlieue de Marseille ou de Bordeaux.

Par ailleurs, l'achat d'un logement à rénover peut aussi être assez intéressant en termes de rendement locatif, déjà parce que le prix est bien moins élevé, mais aussi parce que l'acheteur pourra déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers, en choisissant le régime réel d'imposition. En cas d'importantes rénovations, il est même possible d'obtenir un déficit foncier qui sera déduit du revenu global, cela dans la limite de 10 700 euros.

On pourrait aussi parler du « Borloo ancien », un dispositif permettant d'obtenir un abattement de 30% sur les revenus fonciers. Et en cas de travaux, le propriétaire pourra encore obtenir des subventions couvrant 30 à 70% des dépenses. Mais pour cela, il faut tout d'abord que le propriétaire signe une convention avec l'Agence nationale de l'habitat, et de s'engager à louer durant 6 ans à un loyer intermédiaire. Plus précisément, cela équivaut à 17,47 €/m² au maximum à Paris, et à 11,41 €/m² dans les agglomérations de plus de 250 000 habitants.

A noter cependant que ce dispositif reste peu intéressant dans les centres des grandes villes où les loyers dépassent largement les plafonds autorisés.