Que se passe-t-il chez nos voisins outre-Rhin en matière de contrat de bail allemand (Mietvertrag) ? L'Allemagne est souvent citée comme un exemple à suivre. Celle règle s'applique-t-elle également dans le domaine de la gestion locative ? Comment sont protégés les locataires et les bailleurs ? Voici les différences entre les deux pays…

Contrat de bail allemand vs contrat français

Hausse des loyers

En Allemagne

L'augmentation des loyers en Allemagne est encadrée légalement. Il existe 4 règles à respecter :

1. augmentation du loyer en fonction de l'inflation si une clause du contrat de location le prévoit
2. des travaux de rénovation, d'isolation peuvent engendrer une hausse du loyer, mais limitée à 11% du coût des travaux
3. le bailleur n'a pas le droit d'excéder 20% d'augmentation sur 3 ans. Il doit justifier cette hausse en prenant référence sur trois logements loués du voisinage.
4. le loyer des nouveaux baux peut être supérieur au barème fixé par Mietspiegel (observatoire des loyers allemands) mais sans dépasser 20%.

En France

L'augmentation du loyer est indexé sur l'indice IRL sauf si une clause dans le bail prévoit le contraire. Il existe trois situations où le loyer peut augmenter plus vite que l'indice IRL :

1. lorsqu'il y a une sous-évaluation manifeste par rapport aux prix du voisinage. En ce cas, l'augmentation doit être étalée sur 3 ou 6 ans selon les cas.
2. la réalisation de travaux sur les parties privatives ou communes pour une somme au moins égale à une année de loyer. Dans ce cas le montant du loyer peut être réévalué jusqu'à l'équivalent de 15% du coût TTC des travaux réalisés.
3. en cas de changement de locataire. Selon l'Observatoire Clameur, en cas de relocation, les loyers ont progressé de 4,5% en moyenne depuis 1998 (8,1% pour IDF). Le bailleur devra tenir compte de la loi sur l'encadrement des loyers entrée en vigueur depuis le 1er août 2012.

Durée du préavis

En Allemagne

La majorité des baux allemands sont à durée indéterminée. Les préavis sont toujours de 3 mois pour les locataires mais diffèrent pour les propriétaires selon le temps d'occupation par le locataire :

• le préavis est normalement de 3 mois comme en France
• le préavis est de 6 mois après 5 années d'occupation
• le préavis est de 9 mois après 8 ans d'occupation.

En cas de loyers impayés

La principale différence réside dans le délai pour récupérer son logement en cas de loyers impayés. "Au total, il faut compter au moins deux ans pour pouvoir se séparer d'un locataire, et à condition de s'occuper soi-même du problème de façon suivie et compétente" affirme Mourad Ghazli, propriétaire bailleur, auteur de Propriétaires, Locataires, même combat. "Et les choses qui étaient déjà difficiles se sont considérablement compliquées (…) Mais pendant les deux ou trois années, le propriétaire qui ne perçoit plus de revenus doit continuer à régler les taxes foncières et les charges de copropriété du locataire et du propriétaire."

En Allemagne

Le délai pour récupérer un logement est de 6 mois à 1 an.