Bail commercial : Les charges récupérables auprès du locataire

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La détermination des charges récupérables selon la liberté contractuelle

Dans la cadre d'un bail commercial, les charges locatives récupérables sont librement fixées et acceptées par le bailleur et le locataire du local commercial. Les parties conviennent ensemble des clauses à inclure dans le bail commercial concernant la question de ces charges. Les charges récupérables peuvent être classées en deux catégories :

• les charges de copropriété
• les charges relatives à l'utilisation du local commercial.

Les charges de copropriété

Le bail commercial devra prévoir de façon expresse le remboursement des charges de copropriété par le locataire, sinon le bailleur ne pourra pas les récupérer. Le mode de répartition de ces charges devra également figurer clairement dans le bail. Dans la plupart de cas, un budget prévisionnel est établi lequel sera ensuite soumis à une régularisation lorsque toutes les factures auront été réglées. Pour un immeuble en copropriété, le bail commercial définira le nombre de tantièmes correspondant au local sur la totalité des tantièmes. Dans ce bail figureront également les charges incluses dans la récupération comme, les factures d'entretien, de gardiennage, de ravalement de façade,…

Les charges relatives à l'utilisation du local commercial

Plusieurs charges relatives à l'utilisation du local commercial pourront être qualifiées de récupérables auprès du locataire. Les charges d'exploitation, les charges d'entretien des locaux, les travaux de mise en conformité, ainsi que certaines taxes pourront être imputées à la charge du locataire commercial.

Les charges d'exploitation du local commercial

Peuvent être considérées comme charges d'exploitation récupérables, celles qui sont liées à l'occupation et l'utilisation des locaux commerciaux. L'on pourra logiquement inclure :

• Les factures courantes d'eau
• Les factures de gaz
• Les factures d'électricité
• Les factures de chauffage
• …

Les charges d'entretien du local commercial

Les dépenses d'entretien et de réparations courantes du local commercial seront également incluses dans le bail :

• Dépenses d'équipement de la copropriété : quote-part des frais d'ascenseurs, salaire du personnel d'entretien,…
• Peintures
• Moquettes
• Appareils de chauffage
• Appareils sanitaires
• …

Les travaux de mise en conformité

Si le bail en fait la précision dans ses clauses, les travaux dans le cadre de la mise en conformité avec les réglementations en vigueur incombent au locataire commercial. Il peut s'agir des travaux de ravalement de façade, de la mise en conformité d'un ascenseur,… Les taxes Certains impôts, certaines taxes et autres redevances relatives à l'utilisation du local commercial peuvent également être imputés à la charge du locataire. Il faudra néanmoins que ces taxes soient également stipulées expressément dans le bail. Il faut par ailleurs savoir que les taxes dues à l'utilisation propre du local sont parfaitement imputables au locataire. Il s'agit alors de :

• • La taxe foncière
  • Les taxes additionnelles à la taxe foncière
  • La taxe enlèvement des ordures ménagères

• …

Le litige au sujet des charges récupérables sur le locataire commercial Il n'est pas rare que des litiges apparaissent au sujet des charges récupérables auprès du locataire commercial. Dans ce cas, les juridictions s'en tiennent strictement aux clauses prévues par le contrat de bail commercial. [formulaire_bail_commercial]