Déclaration de mise en location de logement d'une zone d'habitat dégradé

Qu'est-ce qu'une zone d'habitat dégradé ?

Il existe des zones dites «zone habitat dégradé » qui désignent  « les locaux utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que des logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Le directeur général adjoint de l'Agence Nationale de l'Habitat (ANAH), Christian Mourougane, a estimé le nombre de logements potentiellement indignes occupés au nombre 400.000. La Fondation Abbé Pierre, quant à elle, estime ce nombre entre 450.000 et 600.000.

La mise  en location de ce type de logement est régie par la loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 afin de protéger la santé et la sécurité des occupants.  Car malgré l'état insalubre et dangereux de certains logements en France, les louer est une triste nécessité pour un grand nombre de personne à cause d'une situation économique précaire, généralement.

Habitat indigne, qu'est ce que c'est ?

La notion d'habitat indigne recouvre tous types de logements et locaux insalubres, dangereux ou précaires à l'habitation et au bien-être des personnes.  

La loi du 24 mars 2014 ALUR (accès au logement et un urbanisme rénové) a apporté la définition suivante : « constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».

Il est à préciser qu'il n'est pas nécessaire qu'un accident survienne pour qu'un logement  soit définit comme étant dangereux. Un état des lieux suffit pour en apporter une conclusion.

L'autorisation préalable de mise en location du logement

Tous les logements ne sont pas concernés par la nécessité d'obtenir cette autorisation préalable de mise en location. Pour savoir si le votre l'est, il est nécessaire que vous vous renseignez auprès de l'Etablissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI). L'information est également disponible auprès de la mairie de votre commune de logement.

La demande d'autorisation préalable doit être faite par le propriétaire qui met en location son logement.

Le formulaire est disponible sur le site www.service-public.fr portant la référence CERFA 15652. Quand il sera rempli, il est à déposé ou adressé à l'adresse du siège de l'EPCI ou à la mairie de la commune où est situé le logement en question.  Un récépissé vous sera remis en guise de preuve de dépôt du dossier.

L'EPCI et la mairie disposent de 1 mois pour l'étude de votre demande  et d'y apporter une réponse. En l'absence de réponse, vous pouvez considérer que vous avez tacitement obtenu l'autorisation préalable de mise en location de votre logement.

Cette demande d'autorisation préalable est à renouveler à chaque mise en location du logement.

La demande d'autorisation préalable de mise en location n'est pas valable  en cas :

• De renouvellement de bail
• De reconduction de bail
• D'avenants de bail

Les sanctions en cas d'absence de demande d'autorisation préalable de mise en location

En cas d'absence de demande d'autorisation, le préfet va interpeller le propriétaire – bailleur s'il a des observations à formuler. Ce dernier disposera d'un délai de 1 mois pour les formuler selon article L635-7 du CCH.

Le propriétaire – bailleur pourra profiter de ce délai pour effectuer une demande d'autorisation préalable de mise en location du logement.

Si au bout de 1 mois, le propriétaire-bailleur ne se manifeste toujours pas, le préfet peut ordonner le paiement d'une amende d'un montant maximal de 5 000 euros. Ce tarif varie en fonction des manquements constatés par les autorités.

Si le propriétaire- bailleur met en location son bien alors qu'il n'a pas obtenu l'autorisation de mise en location, il disposera d'un délai de 1 mois pour régulariser sa situation. Passé ce délai, le préfet le sanctionne par le paiement d'une amende de 15 000 euros maximum.

La déclaration de mise en location

La déclaration de mise en location est régie par les articles L. 634-1 et suivants et R. 634-1 à R. 634-4 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH).

Ne sont pas concernés par cette déclaration :

• Les renouvellements de bail
• Les reconductions de bail
• Les avenants du bail

La déclaration de mise en location du logement est à effectuer dans les 15 jours suivant la signature du contrat de bail entre le propriétaire et le locataire. C'est le bailleur qui effectue cette déclaration.

Cette déclaration est à faire à travers le formulaire Cerfa n°15651. Il y a également le diagnostic technique qui sera annexé au contrat de location.

Le dossier de déclaration de mise en location sera déposé auprès de l'Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) ou à la mairie de la commune du logement. Il est aussi possible de l'envoyer par courrier.

Suite au dépôt du dossier de déclaration, un récépissé est délivré. Une copie doit être remise au locataire.

A chaque nouveau contrat de location, cette déclaration doit être renouvelée.

Les sanctions en cas d'absence de déclaration de mise en location

Si la déclaration de mise en location de l'habitat indigne n'est pas faite suivant les 8 jours après la signature du contrat, le propriétaire – bailleur est invité à compléter son dossier. Il dispose d'un mois pour cela.

En cas de non-déclaration passé le délai de 8 jours, le bailleur peut être condamné à payer une amende pouvant atteindre les 5 000 euros. Cette somme est à verser auprès de l'Agence nationale de l'habitat.

Que ce soit pour la demande d'autorisation préalable de mise en location ou pour la déclaration de mise en location, c'est l'EPCI ou la commune qui décide si ou non le logement remplit les critères requis pour avoir l'autorisation en question.