Résiliation de bail en toute légalité : étapes et conseils essentiels

La résiliation de bail peut parfois s'avérer nécessaire pour un bailleur. Si vous êtes dans cette situation et souhaitez mettre fin à votre contrat de location, il est essentiel de connaître les règles à suivre. Vous devez en effet respecter un délai de préavis suffisant et justifier d'un motif légitime. Quelles sont alors les étapes de la procédure et quels sont les trois motifs principaux qui permettent au bailleur de résilier un bail en toute légalité ?

Le congé donné par le bailleur

Le propriétaire doit attendre la fin du bail avant de pouvoir procéder à la résiliation. Il est également important de respecter un délai de préavis de 6 mois pour un logement vide, afin de garantir une transition adéquate, et de 3 mois pour un contrat en meublé. Ce respect des délais permet de se conformer aux exigences légales. Il laisse également au locataire suffisamment de temps pour organiser son départ et trouver un nouveau logement, évitant ainsi tout conflit potentiel. Le délai de 6 mois est prévu dans l'article 15 de la loi du 6 janvier 1989., qui a connu plusieurs modifications au fil des années. Notamment, la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 a introduit des ajustements importants concernant la révision des loyers et les critères de performance énergétique des logements. Il est essentiel de prendre en compte ces évolutions pour se conformer aux exigences actuelles du droit locatif.

Quels sont les motifs de congé ?

Voici les 3 motifs qui permettent au bailleur de donner congé à son locataire.

Donner congé pour vente
Reprise pour y habiter
Motif sérieux

1- La vente du logement

Modèle de lettre : Résiliation de bailleur pour Vente du logement

Dans la majorité des cas, le propriétaire désire récupérer son bien pour le vendre. En effet, un bien occupé se vend moins aisément et surtout subit une décote, donc se vend moins cher ! Dans ce cas, le locataire dispose d'un droit de préemption, c'est à dire qu'il a la priorité pour acheter le bien qu'il occupe. Dans le cadre d'une vente, le locataire a la primeur de l'information : Avant toute action de mise en vente, le propriétaire a le devoir d'en informer le locataire présent dans les lieux afin de lui donner la priorité s'il désire se porter acquéreur. Bien entendu le prix reste celui du marché et aucune remise n'est obligatoire.

Deux cas de figure alors se présentent :

soit le locataire se porte acquéreur
soit il libère l'appartement à la fin du bail

Le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus. Si le locataire refuse d'acheter le bien, le propriétaire devra attendre la fin du bail pour donner congé au locataire. Un contrat de location dure trois ans. Il est donc important de choisir son locataire avec des critères rigoureux et de ne pas s'engager à louer son bien si on désire le vendre à court terme. En effet, vendre le bien occupé et non libre a tendance à faire baisser le prix de vente. Les locataires sont tenus d'autoriser la visite du bien loué à partir de la signification du congé. La durée et la fréquence des visites sont prévues par le contrat de location. Certains locataires, possessifs mais ne souhaitant pas devenir propriétaires, pourraient être tentés d'empêcher les visites. Cette action est illégal et revient à rompre les termes du contrat par anticipation.

Un locataire ne peut annuler le congé pour vente si le prix excessif proposé pour un appartement déjà loué n'est pas dûment prouvé.

Le tribunal peut décider d'accorder des dommages intérêts aux bailleurs, en réparation au préjudice de ne pas trouver d'acquéreur. Le propriétaire a le droit de relouer le bien s'il ne parvient pas à le vendre après le départ du locataire, et aucun délai minimal n'est imposé. Néanmoins, le locataire peut déposer une plainte en justice s'il estime avoir été lésé ou victime d'une action frauduleuse.

2- La reprise du logement par le propriétaire ou par un membre de sa famille

Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un conjoint, pacsé, concubin ou descendants. Le courrier doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire.

Modèle de lettre : Résiliation de bailleur pour Reprise de logement

3- Un motif légitime et sérieux

Modèle de lettre : Résiliation de bailleur pour Motif Sérieux

La résiliation du bail peut intervenir avant la fin du contrat en cas de motif «légitime et sérieux» dans le cadre par exemple de :

retard répétitif ou non paiement des loyers
non respect du règlement de copropriété ou troubles de voisinage
dégradation du bien ou mauvais entretien de l'appartement
non souscription à une assurance habitation

En cas de contestation par le locataire, le tribunal sera le seul juge de l'affaire et aura le pouvoir de prononcer la décision finale.

Résilier un bail pour impayé : Pièces à fournir

Beaucoup de bailleurs sont confrontés à des situations de location difficiles, notamment les non-paiements de loyer. Dans ce cas, comment résilier le bail en toute légalité ? Une jurisprudence vient alimenter le débat en concluant qu'il n'appartient pas à celui qui exige la créance d'apporter les preuves du défaut de paiement. Cette obligation de preuve incombe à la partie qui prétend avoir réglé le paiement. Le locataire doit donc présenter les éléments qui démentent le défaut de paiement : facture, ordre de virements bancaires, etc. Même dans le cas où le bailleur se permet des approximations et ne dispose pas de contrat de location écrit (cas d'un bail oral ou de contrat perdu), la Cour de cassation considère que c'est le locataire qui est en cause. Tant que ce dernier n'a pas les preuves du règlement de ses loyers, il reste en faute. Non seulement il doit rembourser les arriérés demandés par le propriétaire, mais il ne peut pas non plus contester la résiliation du bail de location. En somme, le bailleur est en droit de procéder à la résiliation en cas de défaut de paiement. La résiliation du bail se clôture par un état des lieux de sortie signé par les deux parties d'un commun accord. Le propriétaire dispose ensuite de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.

Cas particulier des seniors

Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant brut du Smic, le propriétaire ne peut résilier le bail qu'en proposant un autre logement offrant les mêmes conditions et garanties que celui loué. Les bailleurs âgés de plus de 60 ans ou dont les ressources ne dépassent pas une fois et demi le Smic ne sont pas concernés par cette obligation de relogement.

Cas particulier du bail Loi 82

Le bail loi 82 établi avant la loi du 06 juillet 1989 prévoit un délai d'un mois quant à l'apurement de la dette du locataire, en raison de la loi du 22 juin 1982. Certains baux erronés peuvent également contenir une clause permettant de résilier un bail de plein droit uniquement un mois après une demande de paiement non satisfaite. Or, le seul délai recevable devant le tribunal est de deux mois.

Le fait est que la loi du 22 juin 1982 a été abrogée. La loi en vigueur est aujourd'hui celle du 6 juillet 1989. On considère que les dispositions prévoyant un délai contractuel d'un mois sont non écrites.

En d'autres termes, la clause résolutoire reste valide en cas de commandement de payer infructueux, mais le délai fixé doit impérativement être de deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Le locataire dispose donc de ces deux mois pour régler l'arriéré locatif.

Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas la durée légale de préavis ?

Si le préavis de 6 mois n'est pas respecté, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour la durée prévue dans le contrat.

Les lettres donnant congé à son locataire à échéance du bail (lettres pour les bailleurs).

Les lettres de résiliation de bail à échéance vous permet de ne pas reconduire votre bail dans plusieurs situations. Vous aurez le choix entre trois lettres à télécharger selon les trois motifs possibles de résiliation du bail à échéance.

Modalités de résiliation

Le propriétaire bailleur ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail, à l'échéance des 3 ans pour un bail d'habitation. Le bailleur doit adresser une lettre de résiliation de bail au locataire en recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Pensez bien à prendre en compte le temps de retour de l'accusé de réception. Si le locataire ne retire pas la lettre, il doit procéder à une nouvelle notification. Si le courrier parvient avant les 6 mois réglementaires, le préavis débute à la date légale correspondant aux 6 mois exigés. Attention : Des règles spéciales sont prévues pour les époux et les partenaires d'un PACS, ainsi que les personnes âgées à faibles revenus. Par exemple, le congé doit être signifié séparément à tous les titulaires du bail, conjoint, concubin, pacsé, colocataires. Même si un seul est signataire du bail. Le locataire peut quitter le logement avant la fin du préavis. Dans ce cas, il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. Des informations plus détaillées vous seront donnés avec les lettres types téléchargés.

Résiliation de bail à l'initiative du locataire

La résiliation est définitive

Attention, une fois le courrier de résiliation de bail transmis, le locataire ne pourra plus revenir sur sa décision. Toutefois, un accord amiable avec le bailleur peut permettre de l'annuler. Nous vous recommandons de trouver un autre toit avant que vous n'entamiez la procédure de résiliation de bail.

Pourquoi doit-on respecter un délai de préavis ?

Le délai de préavis permet au bailleur d'anticiper la remise en location et la conduite des travaux éventuels. Une fois que le locataire a prévenu de son départ, le bailleur a assez de temps. Il peut ainsi trouver un nouveau locataire avant le départ du précédent.

Respectez bien la durée de préavis

Le préavis concernant la résiliation de bail est différent dans le cas d'une location vide ou d'une location en meublé. Ce délai est de :

3 mois pour une location vide
1 mois pour une location meublée (Article L632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation)

Dans les deux cas, il faut impérativement prévenir le bailleur, l'agence immobilière ou le propriétaire, c'est selon. Dans le cas d'une location vide et dans certaines conditions particulières, le délai de 3 mois peut être réduit à 1 mois (Sous réserve de préciser le motif et d'apporter une justification):

si le locataire perd son emploi suite à un licenciement involontaire ou en cas de rupture conventionnelle (licenciement d'un commun accord avec son employeur)
Lors d'une mutation professionnelle, qu'elle soit volontaire ou non, et peu importe la distance. Cela s'applique également au salarié qui doit changer de domicile suite au déménagement de son entreprise
lorsque le locataire trouve un emploi après une période de chômage
S'il perçoit le RSA
si le locataire est âgé de plus de 60 ans et que son état de santé exige un changement de domicile rapide.
Si le locataire se situe dans une zone où la demande est nettement supérieure à la demande (Article 17-1)
Au bénéficiaires de l'APL

Information importante : Suite à un arrêt de la Cour de cassation le 8/12/1999, le préavis réduit a été accordé pour le non-renouvellement de CDD. Si l'un des conjoints ou cotitulaires du bail répond à ces conditions, il suffit qu'il réduise le préavis à un mois. Les cas cités ci-dessous ne peuvent pas donner lieu à une réduction de préavis :

les changements d'activité professionnelle volontaires
les départs en retraite
les démissions.

Dans le cas d'un bail meublé, le problème ne se pose pas car le délai est déjà d'un mois.

Mariés, PACS, Concubin et colocataire inégaux face à la résiliation

Les personnes liées par le mariage ou le PACS sont légalement cotitulaires du bail. Les deux membres du ménage doivent demander la résiliation de bail. Cela s'applique même si un seul nom figure sur le contrat de location. Quand seul l'un des époux veut déménager ou décède, l'autre peut continuer de jouir du logement ou demander le transfert. Ce qui n'est pas le cas pour les locataires concubins dont l'un seul a signé le bail. D'autres conditions s'y rattachent en cas de colocation. Si deux colocataires souhaitent quitter le logement, chacun doit envoyer une lettre de congé séparée au propriétaire. Ils peuvent aussi rédiger une lettre commune avec leurs deux signatures.

Comment rédiger votre courrier de résiliation de bail ?

Votre courrier doit indiquer la date à laquelle vous souhaitez rendre les clés. Cette date doit dépasser le délai légal. Sinon, le bailleur pourra exiger de repousser votre départ jusqu'à ce que le délai soit respecté. Pour gagner du temps, vous pouvez télécharger le modèle de lettre en utilisant le formulaire ci dessus, puis complétez le selon vos besoins.

Comment envoyer votre lettre de résiliation de bail ?

Votre bailleur ne garantit jamais un accord verbal, même si vous avez de très bonnes relations avec lui. La notification doit impérativement s'effectuer par lettre recommandée avec accusé de réception (RAR) ou par un acte d'huissier. Ce dernier est plus coûteux, mais le préavis commence à la réception du courrier.

Durant le préavis

Visites du logement

Durant la période de préavis, le bailleur a le droit de faire visiter le logement au maximum 2 heures par jour, sauf dimanche et jours fériés. C'est la loi.

Assumer le bon paiement des loyers, jusqu'au bout

Le locataire a l'obligation de payer son loyer et ses charges jusqu'à la fin du préavis même s'il a déjà déménagé dans un autre lieu entre-temps.

Restituer le logement en bon état

A la fin du contrat de bail et lors de la remise des clés, un état des lieux sera effectué signé d'un commun accord entre le locataire et le propriétaire. Le dépôt de garantie sera restitué dans les deux mois sous réserve que le bien soit en bon état.

Articles connexes sur la résiliation de bail

Règles de résiliation du bail au décès du locataire ayant des enfants héritiers.

Questions / Réponses

Question de Hervé Bonjour,un locataire a des retards de loyer pour un box (garage fermé),cela fait un mois qu'il n'a pas payé malgré les relances,peut on lui donner congé? merci.
Réponse de Patricia Bonjour, Un mois de retard c'est inquiétant, mais ce n'est peut être pas dramatique. Il est peut-être parti en congé ? Si le problème perdure, il faut relire votre contrat de location car un garage n'est pas soumis aux mêmes règles de location qu'une habitation principale. Tout dépend des clauses stipulées sur le contrat que vous avez signé avec votre locataire.
Question de Anne Peut-on casser un bail d'habitation en cas de non-occupation du logement loué ?
Réponse de Patricia Attention : Le défaut d'occupation n'est pas un motif de résiliation de bail. Le bailleur ne peut pas résilier le bail si le locataire n'occupe pas le logement. Cela reste valable tant que le logement est sa résidence principale. En effet, le défaut d'occupation personnelle permanente des lieux loués ne constitue pas un motif sérieux et légitime, et le bailleur annulera le congé.
On a vérifié et établi que le locataire a fixé sa résidence principale dans une autre ville. Le locataire occupe le logement loué de manière occasionnelle. Dans ce cas, la loi du 6 juillet 1989 "tendant à améliorer les rapports locatifs" (Loi Malandain-Mermaz) ne s'applique pas. Elle n'oblige pas le locataire à occuper le logement loué à titre principal.
Question de Dominique Que faire à la fin du bail si le locataire ne veut pas partir le jour fixé du départ?
Réponse de Patricia C'est une très mauvaise nouvelle. Votre locataire ne tient pas son engagement contractuel. Il faut commencer par porter plainte en fournissant tout l'historique (contrat, courriers, etc.). Malheureusement, ça finira très probablement devant un juge... dans de nombreux mois !