Vous êtes bailleur et souhaitez résilier votre bail de location ? Vous pouvez le faire sous réserve de respecter un délai de préavis suffisant et avoir une raison légitime. Quelle est la procédure à suivre et quels sont les 3 motifs qui permettent au bailleur de résilier un contrat ?

Le congé donné par le bailleur

Le propriétaire doit attendre la fin du bail et respecter un délai de 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un contrat en meublé. Le délai de 6 mois est prévu dans l'article 15 de la loi du 6 janvier 1989.

Quels sont les motifs de congé?

Voici les 3 motifs qui permettent au bailleur de donner congé à son locataire.

• Donner congé pour vente
• Reprise pour y habiter
• Motif sérieux

1- La vente du logement

Modèle de lettre : Résiliation de bailleur pour Vente du logement

Dans la majorité des cas, le propriétaire désire récupérer son bien pour le vendre. En effet, un bien occupé se vend moins aisément et surtout subit une décote, donc se vend moins cher ! Dans ce cas, le locataire dispose d'un droit de préemption, c'est à dire qu'il a la priorité pour acheter le bien qu'il occupe. Dans le cadre d'une vente, le locataire a la primeur de l'information : Avant toute action de mise en vente, le propriétaire a le devoir d'en informer le locataire présent dans les lieux afin de lui donner la priorité s'il désire se porter acquéreur. Bien entendu le prix reste celui du marché et aucune remise n'est obligatoire. Deux cas de figure alors se présentent :

• soit le locataire se porte acquéreur
• soit il libère l'appartement à la fin du bail

Le locataire dispose d'un délai de deux mois à compter du début du préavis légal pour faire connaître sa réponse. Son silence équivaut à un refus. Si le locataire refuse d'acheter le bien, le propriétaire devra attendre la fin du bail pour donner congé au locataire. Un contrat de location durant trois ans, il est donc important de choisir son locataire avec des critères rigoureux et surtout de ne pas s'engager à louer son bien si on désire le vendre à court terme. En effet, le bien sera vendu occupé et non libre, ce qui a tendance à faire baisser le prix de vente. Les locataires sont tenus d'autoriser la visite du bien loué à partir de la signification du congé. La durée et la fréquence des visites sont prévues par le contrat de location. Certains locataires, possessifs mais ne souhaitant pas devenir propriétaires, pourraient être tentés d'empêcher les visites. Cette action est illégal et revient à rompre les termes du contrat par anticipation. Le prix excessif proposé pour un appartement déjà loué n'est pas un motif d'annulation du congé pour vente, à moins que cela soit dûment prouvé. Le tribunal peut décider d'accorder des dommages intérêts aux bailleurs, en réparation au préjudice de ne pas trouver d'acquéreur. Le propriétaire a le droit de relouer le bien s'il ne parvient pas à le vendre après le départ du locataire, et aucun délai minimal n'est imposé. Néanmoins, le locataire peut déposer une plainte en justice s'il estime avoir été lésé ou victime d'une action frauduleuse.

2- La reprise du logement par le propriétaire ou par un membre de sa famille

Le propriétaire peut donner congé pour habiter le logement en résidence principale ou pour y loger un conjoint, pacsé, concubin ou descendants. Le courrier doit mentionner le nom et l'adresse du bénéficiaire.

Modèle de lettre : Résiliation de bailleur pour Reprise de logement

3- Un motif légitime et sérieux

Modèle de lettre : Résiliation de bailleur pour Motif Sérieux

La résiliation du bail peut intervenir avant la fin du contrat en cas de motif «légitime et sérieux» dans le cadre par exemple de :

• retard répétitif ou non paiement des loyers
• non respect du règlement de copropriété ou troubles de voisinage
• dégradation du bien ou mauvais entretien de l'appartement
• non souscription à une assurance habitation

En cas de contestation par le locataire, le tribunal sera le seul juge de l'affaire et aura le pouvoir de prononcer la décision finale.

Résilier un bail pour impayé : Pièces à fournir

Beaucoup de bailleurs sont confrontés à des situations de location difficiles, notamment les non-paiements de loyer. Dans ce cas, comment résilier le bail en toute légalité ? Une jurisprudence vient alimenter le débat en concluant qu'il n'appartient pas à celui qui exige la créance d'apporter les preuves du défaut de paiement. Cette obligation de preuve incombe à la partie qui prétend avoir réglé le paiement. Le locataire est donc tenu de présenter les éléments qui démentent le défaut de paiement : facture, ordre de virements bancaires, etc. Même dans le cas où le bailleur se permet des approximations et ne dispose pas de contrat de location écrit (cas d'un bail oral ou de contrat perdu), la Cour de cassation considère que c'est le locataire qui est en cause. Tant que ce dernier n'a pas les preuves du règlement de ses loyers, il reste en faute. Non seulement il doit rembourser les arriérés demandés par le propriétaire, mais il ne peut pas non plus contester la résiliation du bail de location. En somme, le bailleur est en droit de procéder à la résiliation en cas de défaut de paiement. La résiliation du bail se clôture par un état des lieux de sortie signé par les deux parties d'un commun accord. Le propriétaire dispose ensuite de 2 mois pour restituer le dépôt de garantie au locataire.

Cas particulier des seniors

Quand le locataire a plus de 70 ans et que ses ressources sont inférieures à une fois et demie le montant brut du Smic, le propriétaire ne peut résilier le bail qu'en proposant un autre logement offrant les mêmes conditions et garanties que celui loué. Les bailleurs âgés de plus de 60 ans ou dont les ressources ne dépassent pas une fois et demi le Smic ne sont pas concernés par cette obligation de relogement.

Cas particulier du bail Loi 82

Le bail loi 82 établi avant la loi du 06 juillet 1989 prévoit un délai d'un mois quant à l'apurement de la dette du locataire, en raison de la loi du 22 juin 1982. Certains baux erronés peuvent également contenir une clause permettant de résilier un bail de plein droit uniquement un mois après une demande de paiement non satisfaite. Or, le seul délai recevable devant le tribunal est de deux mois.

Le fait est que la loi du 22 juin 1982 a été abrogée. La loi en vigueur est aujourd'hui celle du 6 juillet 1989. Les dispositions prévoyant un délai contractuel d'un mois sont réputées non écrites.

En d'autres termes, la clause résolutoire reste valide en cas de commandement de payer infructueux, mais le délai fixé doit impérativement être de deux mois à compter de la délivrance du commandement.

Le locataire dispose donc de ces deux mois pour régler l'arriéré locatif.

Que se passe-t-il si le bailleur ne respecte pas la durée légale de préavis ?

Si le préavis de 6 mois n'est pas respecté, le bail est renouvelé par tacite reconduction pour la durée prévue dans le contrat.

Les lettres donnant congé à son locataire à échéance du bail (lettres pour les bailleurs).

Les lettres de résiliation de bail à échéance vous permet de ne pas reconduire votre bail dans plusieurs situations. Vous aurez le choix entre trois lettres à télécharger selon les trois motifs possibles de résiliation du bail à échéance.

Modalités de résiliation

Le propriétaire bailleur ne peut donner congé qu'à l'expiration du bail, à l'échéance des 3 ans pour un bail d'habitation. Une lettre de résiliation de bail doit être adressée au locataire en recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier. Pensez bien à prendre en compte le temps de retour de l'accusé de réception. Si la lettre n'est pas retirée par le locataire, alors le bailleur est obligé de procéder à une nouvelle notification. Si le courrier parvient avant les 6 mois réglementaires, le préavis débute à la date légale correspondant aux 6 mois exigés. Attention : Des règles spéciales sont prévues pour les époux et les partenaires d'un PACS, ainsi que les personnes âgées à faibles revenus. Par exemple, le congé doit être signifié séparément à tous les titulaires du bail, conjoint, concubin, pacsé, colocataires. Même si un seul est signataire du bail. Le locataire peut quitter le logement avant la fin du préavis. Dans ce cas, il n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux. Des informations plus détaillées vous seront donnés avec les lettres types téléchargés.

Résiliation à l'initiative du locataire

Questions / Réponses

1. Question de Hervé   Bonjour,un locataire a des retards de loyer pour un box (garage fermé),cela fait un mois qu'il n'a pas payé malgré les relances,peut on lui donner congé? merci.
2. Réponse de Patricia Bonjour, Un mois de retard c'est inquiétant, mais ce n'est peut être pas dramatique. Il est peut-être parti en congé ? Si le problème perdure, il faut relire votre contrat de location car un garage n'est pas soumis aux mêmes règles de location qu'une habitation principale. Tout dépend des clauses stipulées sur le contrat que vous avez signé avec votre locataire.
3. Question de Anne    Peut-on casser un bail d'habitation en cas de non-occupation du logement loué ?
4. Réponse de Patricia Attention : Le défaut d'occupation n'est pas un motif de résiliation de bail. Même si le locataire n'occupe pas le logement, le bailleur ne peut pas résilier le bail pour un tel motif, dans le cas où le logement représente la résidence principale du locataire. En effet, le défaut d'occupation personnelle permanente des lieux loués ne constitue pas dans ce cas un motif sérieux et légitime, et le congé sera annulé. Et même, s'il est vérifié et établi que le locataire a fixé sa résidence principale dans une autre ville, et que le logement loué n'est occupé que de manière occasionnelle, alors il faut savoir dans ce cas qu'aucune des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 "tendant à améliorer les rapports locatifs" (Loi Malandain-Mermaz), définissant les obligations du locataire (art. 7), n'oblige ce dernier à occuper à titre principal le logement loué.
5. Question de Dominique   Que faire à la fin du bail si le locataire ne veut pas partir le jour fixé du départ?
6. Réponse de Patricia C'est une très mauvaise nouvelle. Votre locataire ne tient pas son engagement contractuel. Il faut commencer par porter plainte en fournissant tout l'historique (contrat, courriers, etc.). Malheureusement, ça finira très probablement devant un juge... dans de nombreux mois !