ISF : Impôt Solidarité sur la Fortune

L'impôt Solidarité sur la Fortune concerne les personnes ayant un patrimoine net supérieur à un certain plafond. De nombreux contribuables paient l'ISF après avoir réussi leurs investissements locatifs. En 2013, ce plafond était de 1,3 million d'euros. Si c'est votre cas, alors vous devez effectuer une déclaration ISF. Soit directement sur votre déclaration de revenus, si votre patrimoine est compris entre 1,3 et 2,57 millions d'euros. Soit sur un formulaire spécifique pour les patrimoines supérieurs à 2,57 millions d'euros. Dans ce cas particulier, il faut remplir les annexes et joindre des justificatifs.

ISF : Seuil de déclenchement

En 2013, le seuil de déclenchement de l'ISF a été porté de 790.000 à 1.300.000 €. En réalité, le calcul de l'impôt se fait dès 800.000 € mais le jeu des abattements et exonérations ne rendent le contribuable redevable qu'à partir de 1.3M€.  

Declaration ISF : les biens concernés

Biens immobiliers

• les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et dépendances (garage, parking...)
• les bâtiments classés « monument historique »
• les immeubles en cours de construction au 1er janvier 2013
• les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles).

Important : votre résidence principale fait l'objet d'un abattement de 30% sur sa valeur déclarée.

Biens mobiliers

• le mobilier (meubles et équipements)
• les voitures et motocyclettes
• les yachts et bateaux de plaisance
• les avions de tourisme
• les bijoux, pierres précieuses et l'or (pièces de monnaie, lingots...)
• les chevaux de course et chevaux de selle.

Précision : les fonds de commerce sont à déclarer (hors certains biens professionnels exonérés).

Droits à déclarer

• usufruits
• droits d'usage
• droits de propriété :
  • industrielle (brevets d'invention, marques de fabrique, dessins et modèles)
  • littéraire ou artistique.

Valeurs et liquidités

• les actions et obligations cotées
• les sommes sur un plan d'épargne entreprise (PEE) et sur un plan d'épargne interentreprises (PEI)
• les plans d'épargne en actions (PEA)
• les titres de sociétés non cotées
• les contrats d'assurance vie et rentes viagères
• les comptes courants
• les livrets d'épargne (livret A, LDD...)
• l'épargne logement (PEL, CEL)
• les bons du trésor, bons de caisse, bons de capitalisation.

Pour vous aider dans votre déclaration ISF, les banques fournissent un relevé ISF y regroupant votre patrimoine valorisé.

Exoneration ISF : Liste des biens et valeurs exonérés

Biens immobiliers

Des exonérations partielles ou totales sont prévues par l'administration fiscale. Elles sont soumises à certaines conditions et concernent :

• les immeubles utilisés pour votre activité professionnelle
• les bois et forêts sous engagement d'exploitation ou à usage professionnel
• les biens ruraux loués à long terme ou à usage professionnel (terrains agricoles, bâtiments et matériels d'exploitation)
• les logements loués meublés sous le régime fiscal du loueur en meublé professionnel (à ce propos, équipez-vous de Loyer Manager pour gérer les locataires).

Biens mobiliers

• les biens professionnels
• les objets d'antiquité
• les objets d'art ou de collection (tapis, tapisseries, peintures, timbres-poste...).

Les droits

• les concessions dans un cimetière
• la nue-propriété d'un bien immobilier
• les droits temporaires au logement dont bénéficie le conjoint survivant.

Les valeurs et liquidités

• les rentes viagères assimilables à des pensions de retraite (Perco, PERP)
• les rentes et indemnités perçues en réparation de dommages corporels.

Dettes déductibles

L'ISF s'applique sur le montant du patrimoine net taxable. Il est calculé après déduction des dettes telles que :

• dettes
  • fiscales (impôt sur le revenu, impôts foncier, taxe d'habitation...)
  • successorales
  • bancaires (crédit immobilier)
• pensions alimentaires, prestations compensatoires
• dépôts de garantie versés par un locataire en cours de bail.

Comment calculer la valeur de votre patrimoine immobilier ?

Pour éviter de payer le prix fort, vous devez ménager la valeur de votre patrimoine. Le fisc n'exige pas de procédé précis pour déterminer la valeur des biens. Attention à ne pas exagérer ou tomber dans la déclaration mensongère, ils sont à l'affût et connaissent bien leur marché ! Tactique n°1 : comparez avec d'autres logements équivalents actuellement en vente et retenez la valeur la moins chère. Tactique n°2 : Suivez la tendance du marché. Prenez pour référence les chiffres communiqués par la chambre des notaires de votre région, traditionnellement bas. Tactique n°3 : Mettez en avant les défauts de vos biens immobiliers. Par exemples, l'absence d'ascenseur dans un bien à étages, ou une situation dans une zone trop bruyante. Vous pouvez leur appliquer ainsi des décotes de 5 à 20 %. Les décotes sont également admises selon le type de bien : s'il s'agit d'une résidence principale (30 %), d'un bien locatif qui a du mal à se vendre, d'une endettée, etc.