Intérêts intercalaires : Le point

Le crédit servant au financement d'un investissement immobilier est généralement libéré en totalité lors de la signature chez le notaire. Vous payez des intérêts à la banque dès déblocage du prêt. Or il faut comprendre la mécanique spécifique d'un prêt pour une construction de maison individuelle, d'une rénovation ou d'un achat d'appartement en VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement). Le déblocage des fond intervient en plusieurs fois et cela génère le paiement d'intérêts de plus en plus important, jusqu'au déblocage total des fonds.  On appelle ces intérêts, des intérêts intercalaires .

Intérêts intercalaires – Comment ça marche ?

Voyons pourquoi ces intérêts existent et comment les réduire, voir les supprimer complètement. Le constructeur aura besoin de fonds pour acheter les matériaux et payer les artisans qui travailleront sur le chantier. Comme il n'a pas besoin de l'intégralité des fonds tout de suite, il vous enverra des appels de fonds au fur et à  mesure de l'avancement des travaux :

• 5% à  la signature (pour payer les frais du constructeur)
• 15% aux fondations (pour payer le maçon)
• 20% quand la maison est hors d'eau (pour payer le couvreur et la charpente)
• 20% quand la maison est hors d'air (Ouvertures, menuiseries)
• 25% quand les cloisons sont posées (Plombier, électriciens, plaquistes, maçons …)
• 15% à  la livraison (Finition et frais de constructeur)

La banque fera un versement à  chaque appel de fond pour financer les travaux. Seulement, vous ne commencerez à  amortir votre crédit qu'une fois l'intégralité du prêt débloqué. Entre temps, vous paierez des intérêts sur les sommes débloquées, ce sont les intérêts intercalaires. Le versement des intérêts intercalaires commence dès le premier déblocage et augmente après chaque appel de fonds. Ces intérêts sont calculés en fonction des fonds libérés, au taux du prêt que vous avez contracté, selon la formule suivante : Mensualité = total des sommes débloquées x taux / 12. Exemple, pour une maison à  100.000 euros avec un prêt à  5%

	Appels de fonds	Cumul	Fonds débloqués	Intercalaires (€)	Cumul (€)
janvier	5,00%	5,00%	5000	20,83	-
février	15,00%	20,00%	20000	83,33	104,16
mars	-	20,00%	20000	83,33	187,49
avril	20,00%	40,00%	40000	166,67	354,16
mai	20,00%	60,00%	60000	250	604,16
juin	-	60,00%	60000	250	854,16
juillet	25,00%	85,00%	85000	354,17	1208,33
août	-	85,00%	85000	354,17	1562,5
septembre	15,00%	100,00%	100000	-	-

Cette opération vous coûtera plus de 1500 euros en intérêts intercalaires, hors assurances. (Cette assurance peut coûter jusqu'à 70 euros par mois, voir plus si vous avez des problèmes de santé.)

Dans quel cas accepter de les payer ?

Votre banque veut vous éviter de tomber en surendettement, c'est pourquoi elle peut vous imposer d'attendre que l'intégralité des fonds soit débloquée avant de commencer à amortir le capital emprunté. En effet, vous pourriez avoir des difficultés à  assumer à  la fois le paiement de votre loyer et le remboursement d'un emprunt immobilier. Si les intérêts intercalaires coûtent un peu d'argent, ils vous permettent de conserver une meilleure qualité de vie et du pouvoir d'achat  durant l'achèvement des travaux. En cas d'imprévu, vous pourrez faire face aux difficultés.

Demandez un différé total pour les payer plus tard

Si les intérêts intercalaires sont difficiles à payer en plus de votre loyer, négociez un différé total. Dans ce cas, les intérêts intercalaires sont calculés à  l'avance et ajoutés au montant du prêt. Cette solution est coûteuse parce que vous paierez des intérêts sur des intérêts.

Evitez les intérêts intercalaires grâce au saucissonnage de prêts

Quand votre situation financière le permet, proposez à votre banque d'optimiser l'amortissement en portant vos mensualités jusqu'à votre limite d'endettement, dès le premier déblocage. Une formule de prêt lissé (ou prêt à paliers) vous permettra d'atteindre cet objectif. En amortissant votre capital dès le départ, les intérêts intercalaires sont fortement réduits, voire supprimés. Alternativement, vous pouvez obtenir des conditions similaires, en négociant plusieurs prêts : Un par appel de fond. Les courtiers appellent cette méthode le saucissonnage. Soyez vigilant durant la construction parce que le saucissonnage est rigide. Préférez une formule plus souple.

3 conseils pour payer moins d'intérêts intercalaires :

Réduisez la durée de livraison

Faites le nécessaire pour réduire autant que possible le délai de livraison. A titre indicatif, une maison traditionnelle est livrée en 9 à  10 mois, un appartement est livré en moyenne sous 12 à  15mois.

Retardez autant que possible les appels de fond

Plus ils arriveront tard et moins vous paierez d'intérêts. Le détail des appels dans l'exemple ci-dessus est correct et logique. Si un constructeur vous demande 30% dès le premier mois, refusez.

Libérez vos prêts aidés en premier

Le premier réflexe est de débloquer en priorité vos épargnes et aménagements sociaux, tels que vos PEL, CEL, prêt à  taux zéro, 1%patronal etc. En évitant de débloquer des fonds soumis à  intérêts, vous retardez le paiement des intérêts intercalaires... En second lieu, faites débloquer les fonds à  la date de paiement des échéances : Si vous faites débloquer vos fonds 15 jours plus tôt, vous paierez des intérêts intercalaires sur la durée séparant l'échéance et le déblocage.

Comment économiser plusieurs mois d'assurance emprunteur ?

L'assurance décès invalidité court dès le premier déblocage. En effet, dès le premier euro versé l'assurance prend en charge toutes vos obligations en cas de problème couvert par le contrat souscrit. En retardant vos déblocages, vous retardez le paiement des primes d'assurance.