Comment bien préparer son dossier de prêt immobilier ?

Vous faites financer votre investissement locatif par un emprunt bancaire. Vous voulez mettre toutes les chances de votre côté pour avoir obtenir l'accord de votre crédit immobilier ? Sachez qu'il existe des astuces de base à respecter pour bien « vendre » son dossier aux banques.

 

D'abord, prime à la stabilité : un banquier n'accorde un crédit qu'avec des risques limités. Ce qui veut dire qu'un candidat emprunteur est plus favorable s'il peut se prévaloir d'une solidité professionnelle et donc, en l'occurrence, d'un CDI (hors période d'essai). Par contre, pour les personnes en contrat « précaire », l'obtention d'un crédit est plus difficile et la démarche sera plus longue. Il faudra plus d'apport et prouver que vous êtes sur un secteur de plein emploi. En ce qui concerne les professions libérales ou autres indépendants, un historique de trois ans de votre bilan sera demandé.

Puis, la banque vérifie également la capacité d'épargne étant donné qu'elle préfère les emprunteurs économes. Le banquier examinera la façon dont on gère ses comptes en « bon père de famille » sur les 3 ou 6 derniers mois. La difficulté à tenir un budget par les découverts réguliers et absences d'épargne mensuelle n'est pas favorable aux yeux d'un banquier. Dans ce cas, il peut être intéressant de se faire coacher par un courtier immobilier.

Et pour le crédit revolving ?

En outre, les banques étudient les apports et la capacité d'épargne différemment selon l'âge et la situation professionnelle. S'il est compréhensible qu'un jeune actif n'ait pu se constituer un apport important, ce sera plus compliqué pour une personne ayant de l'ancienneté.

Troisième élément, les banques vérifient les crédits en cours. Tous les crédits à la consommation, et notamment les cartes de crédit (cartes d'enseigne, facilités de paiement), doivent être clos avant d'élaborer un dossier. Les réserves d'argent et autres « revolving » se présentent comme des alertes pour un banquier qui s'apprête à accorder un prêt immobilier.

Au-delà des généralités techniques ci-dessus, vous devez construire une présentation du projet en béton armé ! Ci-dessous, une structure efficace, que vous pouvez réutiliser : Analyse de la rentabilité du bien : Présentez une analyse détaillée de la rentabilité du bien que vous envisagez d'acheter pour le mettre en location. Incluez des informations sur le rendement locatif potentiel, les charges associées (taxes foncières, charges de copropriété, assurance), et la rentabilité nette. Plan de financement : Expliquez comment vous avez élaboré votre plan de financement, en mettant en avant la part d'apport personnel et le montant du prêt demandé. Montrez que vous avez étudié différentes options de prêts (taux fixe, taux variable) et expliquez votre choix en fonction de votre stratégie d'investissement. Dossier complet sur les garanties financières : Détaillez les garanties financières que vous proposez à la banque pour sécuriser le prêt. Mentionnez si vous avez un ou plusieurs garants, la nature des garanties (caution solidaire, hypothèque) et expliquez comment elles protègent la banque contre les risques. Projections de revenus locatifs : Incluez des projections de revenus locatifs basées sur le marché local. Mettez en avant votre capacité à rembourser le prêt grâce aux revenus générés par la location du bien. Étude de marché immobilier : Présentez une étude de marché immobilier pour montrer que votre investissement est basé sur une analyse approfondie du secteur. Incluez des informations sur la demande locative, les tendances du marché et la valeur potentielle d'appréciation du bien. Gestion des risques : Expliquez comment vous avez pris en compte les éventuels risques liés à l'investissement locatif (vacances locatives prolongées, impayés de loyers) et comment vous avez prévu de les gérer. Optimisation fiscale : Mentionnez toute stratégie d'optimisation fiscale que vous avez mise en place, comme les dispositifs de défiscalisation liés à l'investissement immobilier. Documents justificatifs : Soulignez l'importance de fournir des documents justificatifs complets, tels que les avis d'imposition, les relevés de compte, et tout autre document prouvant la solidité de votre dossier.