La Loi Duflot

Au 1er janvier 2013 la nouvelle loi de défiscalisation "Loi Duflot" est entré en vigueur pour remplacer le dispositif Scellier. Elle est destinée à relancer l'investissement locatif dans le neuf et booster les contrats de bail surtout dans certaines zones. Le Duflot promettait d'être plus généreux fiscalement que le Scellier, notamment pour l'Outre Mer. Par rapport à Scellier, pour bénéficier de ce dispositif, le bailleur doit respecter plus de contraintes en matière de gestion locative.

Loi Duflot : réduction fiscale plus incitative qu'en Scellier

Une réduction d'impôt de 18 % sur le prix d'achat au lieu de 13 % en 2012 pour la loi Scellier est proposée. Cette réduction est plafonnée à 300.000€ et étalée sur une durée de 9 ans. En vue de favoriser les investissements locatifs en Outre-mer et pour faire face à la forte crise du logement dans ces régions, le gouvernement a proposé un taux de réduction d'impôt nettement plus incitatif passant de 18 % à 29 %.

Principe du dispositif Duflot

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 un logement neuf ou en état futur d'achèvement, peut bénéficier de la loi Duflot.

Deux conditions sont nécessaires pour que le logement entre dans le régime Duflot :

• le logement doit être neuf
• ou il doit avoir fait l'objet d'une rénovation complète pour répondre aux normes BBC "bâtiment basse consommation".

L'objectif principal du dispositif Duflot est d'intensifier la construction immobilière à des zones en pénurie de logements. L'application de la loi ne concernera donc que certains secteurs :

• zone A bis (Paris, région parisienne)
• zone A (région parisienne, Côte d'Azur, Vaudois)
• zone B1
• zone B2.

 

Avantage pour le bailleur

La réduction d'impôt est de 18% du montant de l'investissement, étalée sur 9 ans de manière linéaire. Le dispositif Duflot peut générer jusqu'à 6 000 € de réduction d'impôt par an pendant 9 ans.

Engagement du bailleur

Le bailleur devra s'engager à louer le bien vide  à titre de résidence principale pendant une durée minimum de 9 ans. La déduction fiscale s'étalera pendant cette période. Le bailleur s'engage également à louer son bien à un loyer inférieur de 20 % au prix estimé du marché. Pour calculer ce loyer il est nécessaire de planifier un barème des loyers moyens par région, par ville voire par quartier. Le gouvernement indique que d'ici le premier semestre 2013, un Observatoire des loyers devrait être créé.

Restrictions

1. Actuellement, le dispositif Duflot ne prévoit pas un abattement forfaitaire de 30% comme pour le Scellier. Les loyers perçus seront donc reportés intégralement sur la déclaration d'impôt, après déduction des charges (intérêts d'emprunt, frais d'assurance, honoraires de l'administrateur de biens, travaux d'entretien…).
2. Un logement loué à un ascendant ou à un descendant, ou toute personne du même foyer fiscal n'entre pas dans le cadre Duflot.
3. La défiscalisation loi Duflot n'est pas cumulable sur un même bien avec les dispositifs Robien, ZRR, résidences hôtelières, loi Bouvard, loi Girardin, loi Malraux et Monuments historiques.

Les conditions de ressources, plafonds de loyers et zonage géographique

Le dispositif Duflot offre un cadre incitatif pour l'investissement locatif neuf, à raison d'une réduction d'impôt de 18 % de la valeur du bien. La réduction d'impôt est plafonnée à 54.000€. Ce qui porte la part défiscalisable de votre investissement à 300.000€ Parmi les conditions pour bénéficier du dispositif figurent un engagement de location pendant au moins 9 ans. Le logement doit être soit effectivement loué dans les 12 mois qui suivent son achat ou l'achèvement des travaux. Les loyers doivent être inférieurs de 20 % au prix du marché immobilier. Il faut ainsi respecter des plafonds de loyers compris entre 8,59 € et 16,52 € /m² suivant la zone et des conditions de ressources, lesquels ont été établis par décret le 30 décembre 2012.

Plafonnement des ressources

Le dispositif Duflot a été mis en place pour les familles au revenu intermédiaire car elles ne sont pas éligibles pour des logements sociaux.  Il faudra rester vigilant à la solvabilité du locataire et envisager la souscription d'une assurance pour couvrir le risque de non-paiement de loyer. Le plafond de ressources du locataire dépend de la composition du ménage et de la zone où le logement est localisé. En zone A bis, les revenus d'un locataire unique ne doit dépasser les 36.502 €. Cette limite monte à 85.684 € pour un couple avec 2 enfants à charge. Dans la zone B2, les plafonds sont respectivement de 26.776 € et 51.913 € pour les personnes seules et les couples avec deux enfants. Quant au plafond de loyers à appliquer, il et de 16,52 €/m² en zone A bis et de 8, 59 €/m² en zone B2. Un coefficient prend également en compte la surface du logement. Il est vrai que le dispositif Duflot peut prêter à confusion parce que les plafonds de loyers et de revenus des locataires diffèrent suivant la zone.

Une réduction d'impôt applicable au neuf comme à l'ancien

Le dispositif de défiscalisation Duflot peut également s'appliquer à l'immobilier ancien à rénover. En effet, le dispositif Duflot donne lieu au même avantage fiscal, aussi bien dans le neuf que l'ancien à rénover, soit- 18 % sur le prix de revient du bien. Pour l'ancien, le coût de revient est calculé en additionnant :

• le prix d'achat
• le montant des travaux
• les frais de notaire.

Qui plus est, le Duflot appliqué aux logements anciens à rénover offre de nombreuses aubaines aux investisseurs. Ces derniers peuvent plus facilement dénicher des logements bien situés, ce qui est assez rare dans le neuf. La réhabilitation du logement est toutefois soumise à certaines conditions : acquisition du bien après le 1er janvier 2013, respect des caractéristiques de décence et des performances techniques exigées pour la mise en location suite aux travaux de réhabilitation et achèvement des travaux au plus tard le 31 décembre de la deuxième année après l'acquisition.

Une rentabilité de 2 à 5% brute

A sa sortie, la loi Duflot a suscité beaucoup de méfiance auprès des acteurs de l'immobilier, mais a fini par être mieux accueilli en raison des avantages plus clairs :

• une réduction d'impôt de 18 % sur neuf ans
• une rentabilité minimum de 2 % par an.

Nicolas Schimel, PDG de l'Union Financière de France, a déclaré que ce dispositif était à l'avantage des investisseurs. Il estime le taux de rendement moyen (avant impôt) à 3 %.

Comment optimiser le rendement ?

Où investir ?

Si la Loi Duflot est réputée être plus contraignante que celle de son prédécesseur Scellier, les derniers décrets d'application du dispositif offrent de meilleures rendements à condition que l'investisseur sache opter pour le bon type de bien et dans la bonne ville. Par exemple, le rendement est bien meilleur si on mise sur une zone tendue mais où le prix de l'immobilier sur le marché traditionnel n'est pas trop élevé, au niveau des plafonds de loyer. Choisissez des zones où le mètre carré est inférieur à 5500 euros/m². Ainsi, vous aurez de la marge avant d'atteindre le plafond. Exit Paris intra-muros où les loyers sont bien plus élevés que le plafond permis par le Duflot. Bien que les locataires se bousculent, la rentabilité n'est pas au rendez-vous. A partir de la Grande Couronne, l'investissement est potentiellement avantageux. En effet, la région parisienne attire beaucoup de ménages en raison des prix abordables, en opposition à Paris et la Petite Couronne. Il y a peu de risque de vacance, d'autant plus que les entreprises sont de plus en plus nombreuses à s'y installer. La demande locative est également importante dans les villes de province comme Toulouse, Nice, Bordeaux, Lyon, etc.

Quel type de bien choisir ?

Pour le choix du bien, il est préférable d'opter pour les petites surfaces comme les studios. C'est le bien idéal qui permet de trouver un locataire conforme au seuil de revenu imposé, de respecter les plafonds d'investissement (300.000 €) et les plafonds de loyer (8,59 €/m² à 16,52 €/m² selon la zone), tout en restant rentable. De plus, le coefficient multiplicateur qui permet de reculer les plafonds de loyers est plus important à mesure que la surface est petite. Pour un studio, cela revient à afficher un loyer « normal ». La loi Duflot reste donc rentable dans les zones non « tendues » où il est possible d'appliquer un loyer réduit. Selon BNP Paribas Real Estate, suivre ces recommandations permettrait d'arriver à une rentabilité brute de 4,36 % dans la zone A, 5,79 % dans la zone A bis et 5 % dans la zone B1.

Simulateurs et calculatrices en ligne pour valider votre projet

Dans l'intérêt d'aider les investisseurs se faire une idée de la rentabilité, de nombreux sites tels que celui de la Capfi mettent à disposition du grand public une calculette spéciale. L'importance d'un tel outil en ligne est justifiée par la complexité du dispositif Duflot.Un simulateur facilite votre projection dans l'investissement en donnant tous les chiffres concrets qui y sont liés. Avec les données calculées, vous pouvez conclure si l'investissement est rentable. Pour savoir si cet outil vous sera utile, vérifiez bien s'il offre un traitement personnalisé et prend en compte toutes les conditions spécifiques. Pour chaque profil d'investisseur, un simulateur doit déterminer :

• le seuil de loyer pouvant être fixé,
• le seuil de revenu du locataire
• l'économie d'impôt qu'il peut réaliser sur la période de 9 ans.

Vous obtiendrez donc en quelques clics l'ensemble des données se rapportant à votre investissement. Sur votre smartphone, vous retrouverez également des applications dédiées au dispositif Duflot. Ces applis permettent de réaliser les différents calculs liés à votre investissement immobilier locatif dans la mesure où vous bénéficiez de cet avantage fiscal né des cendres du Scellier. Faites attention aux plafond de loyer, le marché réel en zone B2 étant généralement sous le plafond. L'effort mensuel de votre investissement doit également être pris en compte et vous devez opposer la réduction d'impôts réalisée avec le risque de baisse de revenus. Simples d'utilisation, ces applications répondent efficacement aux questions que professionnels et particuliers se posent.

Un succès mitigé

Déjà en 2013, l'économiste Olivier Eluère, spécialiste de l'immobilier au Crédit Agricole pronostiquait que le dispositif Duflot « ne fera ni mieux ni moins » que celui  de Scellier en tablant sur une éventuelle stabilisation du segment de l'investissement locatif. Il pointa également l'absence de stabilité au niveau de l'environnement fiscal général provoquant une perte de motivation certaine chez les investisseurs. Le taux de rendement restera trop faible par rapport à un placement financier moins contraignant tel qu'une assurance vie. En 2013, le dispositif Duflot a fait l'objet de quelques 30.000 signatures, contre un objectif initial de 40.000. Le dispositif Scellier, le précédent, en avait généré autant en 2012.Pas mieux, donc.

Parmi les freins à la signature, il se trouve que de nombreux investisseurs étaient dans l'expectative, car certains préfets car n'avaient pas correctement calibré les plafonds nationaux.

Aussi, la ministre est intervenue.

Dans le but de rassurer les constructeurs et les investisseurs par rapport aux contours du dispositif, la ministre du logement a demandé aux préfets de ne plus publier de nouveaux arrêtés de modulation des plafonds de loyers, ni de modifier les arrêtés existants jusqu'au 31 décembre 2016.

L'objectif étant bien entendu de « stabiliser rapidement les paramètres du dispositif car  l'absence de visibilité des investisseurs et promoteurs quant à l'éventuelle parution de nouveaux arrêtés de modulation peut nuire au bon développement »

Il s'agit ainsi de donner des valeurs stables en termes de plafonds de loyers, car la cela est indispensable à la décision d'investissement.

Une loi plus favorable aux investisseurs qu'au social

Le dispositif s'avère plus profitable aux investisseurs et n'arrive pas à remplir sa fonction sociale. C'est ce qu'expliquent les économistes de l'Observatoire Français des Conjonctures économiques (OFCE) : Pierre Madec, Sabine Le Bayon et Christine Rifflart. Ces derniers estiment que la « vocation sociale » n'est perceptible qu'à travers les plafonds de revenus des locataires. Le plafond de loyer, quant à lui, reste faible. Il peut même s'aligner au loyer moyen sur le marché traditionnel, voire le dépasser.

Pour leur part, les investisseurs s'assurent un rendement conséquent. Ils bénéficient d'une réduction d'impôt plus importante que dans le Scellier. Or, ils prennent le même risque. Le plafond de ressources ne constitue qu'une moindre limite, vu qu'il correspond aux classes moyennes. En conséquence, le dispositif Duflot est devenu un poids budgétaire lourd. L'impact budgétaire pèsera sur les finances jusqu'en 2027, affirment les trois économistes de l'OFCE.