Loi Malraux : l'immobilier en secteur sauvegardé

La loi Malraux concerne les investissements immobiliers situés dans un dans une Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP) ou dans un Périmètre Préservé. Les dépenses considérées par la loi sont celles affectées à la restauration complète d'un immeuble bâti à usage d'habitation. L'avantage fiscal prévu par le dispositif consiste en une réduction d'impôt sur les travaux de restauration d'un bien, selon sa situation :

• de 30 % en Secteur Préservé
• de 22 % en ZPPAUP.

Les contribuables français éligibles à ces avantages fiscaux doivent faire louer les logements ainsi restaurés pendant au moins neuf ans. Les locataires ne doivent pas faire partie du foyer fiscal ou de la famille de l'investisseur. Le dispositif d'imputation du déficit foncier appliqué sur le revenu global a été fondamentalement modifié par la loi du 29/12/94. Dans l'Hexagone, un secteur sauvegardé représente une zone urbaine qui est soumise à des normes particulières du fait de son « caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non » (Code de l'urbanisme, art. L. 313-1). Les centres historiques répartis sur le territoire sont compris dans ces secteurs. 92 secteurs ont bénéficié des opérations de sauvegarde au cours de l'année 2000. Ils représentent une superficie totale avoisinant 6000 hectares.

La loi Malraux, le dispositif qui dure, qui dure ..

C'est la même loi qui régit les secteurs sauvegardés depuis le 4 août 1962. La prise de conscience progressive du besoin de protection du patrimoine a été marquée par les lois suivantes : la loi du 31 décembre 1913 relative aux monuments historiques et la loi du 25 février 1943 qui traite de leurs abords. Malraux avait un objectif beaucoup plus large en visant la préservation de l'aspect de quartiers entiers à plusieurs niveaux pertinents : rues, toitures, rues, cours, etc. Parallèlement à cela, la loi avait comme intention d'apporter plus de modernité à ces quartiers afin d'éviter d'en faire des sites-musées. Ainsi, la loi lança plusieurs actions à la disposition de l'État : mise en place de petits espaces verts, réhabilitation de bâtiments, rénovation de la voirie, voire création de surface pouvant servir de parkings dans les cours intérieures.

Obligation de louer après rénovation.

Les habitations ont une obligation d'avoir un emplacement dans les secteurs sauvegardés (ou bien sous réserve de travaux déclarés d'utilité publique). Pendant 6 ans, le bailleur s'engage à louer nu un immeuble à usage d'habitation principale, et c'est dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de réhabilitation de l'immobilier que la location doit intervenir. Toutes les opérations doivent déboucher sur une restauration absolue d'un immeuble construit et respectant le plan de sauvegarde et de valorisation ou de la déclaration d'utilité publique.

Les déficits imputables à la restauration de bien immobilier en secteur sauvegardé :

Afin d'établir la fraction du déficit foncier à affecter sur le revenu global, il est possible de considérer les charges déductibles en application des règles de droit commun (sauf les intérêts et frais accessoires d'emprunt), dans le cas où les travaux sont lancés avant la fin des travaux de restauration de l'immobilier.