Programme immobilier en ZRR

Un programme immobilier en ZRR est proposé par un promoteur ayant pour projet la construction de résidences de tourisme classées dans une ZRR (Zone de Revitalisation Rurale). Ce programme est avant tout un puissant outil de défiscalisation vous permettant de déduire de vos impôts jusqu'à 2083 euros par an, pendant 6 ans. Les programmes immobilier en ZRR générant des revenus fonciers, la TVA est déductible.

Qui est concerné par un programme immobilier en ZRR ?

Est concerné par ce dispositif tout contribuable payant entre 1 500 et 4 000 € d´impôts par an. Si vous payez plus de 4000 euros, il est recommandé d'investir dans un programme complémentaire pour bénéficier de toute l'efficacité de la loi Demessine.

Où trouver un programme immobilier en ZRR ?

Une ZRR est une zone géographique ayant besoin d'un coup de pouce économique pour se développer. Vous retrouvez de nombreux sites déjà aidés par ce dispositif, par exemple sur la presqu'île de rhuys en bretagne sud, ou port-bourgenay en vendée.

Quand souscrire à ce type de programme ?

La loi Demessine s'applique lors d'un achat réalisé avant le 31 décembre 2010, pour un logement neuf ou en Vente Etat Futur d'Achèvement (VEFA). Généralement, l'achat se fait "sur plan". Très rarement, quelques logements sont encore disponibles une fois la construction achevée.

Comment fonctionne un programme en ZRR ?

La première étape consiste à contacter un promoteur proposant un programme immobilier en ZRR. chaque année, plusieurs projets voient le jour, à la mer comme à la montagne. A la livraison du logement, vous signez un bail commercial avec une société de gestion, qui s'occupe de sous-louer votre bien à des touristes. Notez que vous possédez un droit de jouissance de votre logement, jusqu'à 8 semaines par an.

Le programme immobilier en ZRR - quelques chiffres :

Votre futur résidence secondaire doit être en location pendant un minimum de 9 ans.
Le bail commercial vous offre une garantie de loyer pendant toute sa durée.
La réduction d'impôt doit être obligatoirement étalée sur une période de 6 ans.
La réduction est calculée sur la base de 25% de votre acquisition, plafonnée à 50 000 € si vous êtes célibataire ou 100 000 € si vous êtes marié.

En cas de vente dans un délai inférieur à 20 ans suivant l'acquisition, vous devez rembourser la TVA au prorata des années restantes. (Si vous vendez au bout de 8 ans, vous devez rembourser 12/20ème de la TVA) Comme pour tout investissement locatifs, il est possible d'alléger les impôts fonciers : Un programme immobilier en ZRR vous permet de déduire de vos revenus foncier :

les intérêts d´emprunts
les frais d´assurance
toutes charges déductibles (frais de gestion, taxe foncière, charges de copropriété ...)

Ces programmes ont des rendements pouvant atteindre jusqu'à 8%. A la vue des taux d'intérêts particulièrement bas, vous pouvez, dans certains cas, obtenir *gratuitement* votre résidence secondaire, tout en ne payant plus d'impôts pendant 6 années consécutives.

Les inconvénients des programmes immobilier en ZRR :

Vous ne jouissez pas librement de votre investissement (Jusqu'à 8 semaines, généralement en basse saison ou mi saison) Le logement doit être loué au moins 9 ans. Fréquenté par de nombreux touristes, il y a fort à parier qu'une fois la résidence restituée, tout l'intérieur soit à refaire.

Quelques conseils de bon sens concernant les programmes immobiliers en ZRR :

Exigez une durée de bail au moins égale à la durée de votre prêt et supérieure à 9 ans. Comment rembourseriez vous le prêt associé au montage si les loyers n'arrivaient plus ? Pensez à la 7ème année : Vous paierez à nouveau des impôts ! Calculez le rendement : Le but est d'alléger vos dépenses, pas d'être bridé par une passoire en béton. Un peu de mathématiques : Revenus fonciers - impôts de la 7ème année < Rendement ???