Location de petite surface

Louer de petites surfaces est une réponse efficace à la problématique de la flambée des prix et à l'optimisation du revenu au mètre carré. En effet, même si l'immobilier d'investissement est en perte de vitesse, les prix ne baisse toujours pas : la demande d'appartements en location est en hausse constante. Voici quelques conseils délivrés par les notaires de France aux propriétaires bailleurs, pour rester dans les clous.

Le saviez-vous ? Les logements étudiants en pénurie

C'est le même rituel chaque année : à quelques mois de la rentrée universitaire, des étudiants ont des difficultés à trouver un logement proche de leur école. En effet, les logements étudiants sont réservés plusieurs mois à l'avance.  Il y a une demande réelle et massive. En 2013, plus de 40% des 2 millions d'étudiants inscrits étaient logés hors de leur domicile familial. Or, seuls 11% d'entre eux peuvent être hébergés dans les logements étudiants du CROUS. Les résidences étudiantes privées peuvent en absorber 13% supplémentaire. De ce fait, le reste doit se tourner vers les offres du privé. Les étudiants se tournent donc vers la colocation. Pour les investisseurs, le studio ou la chambre étudiante est une valeur sûre, le taux de remplissage étant très bon. D'après l'association CLAMEUR, louer un studio est bien plus rentable qu'un grand appartement. En effet, les petites surfaces engendrent plus de turnover de la part des locataires (donc revalorisation plus fréquente) et le prix au m2 est plus élevé.  En moyenne, sur l'hexagone, le loyer d'un 5 pièces se situe sous la barre des 10 € par mètre carré alors que pour un studio, il est à plus de 16 € ! C'est principalement vrai dans les grandes agglomérations comme Paris ou les villes universitaires où la demande est supérieure à l'offre.  

Respectez la surface et la hauteur sous plafond minimum

Le décret du 30 janvier 2002 a déterminé les normes obligatoires pour signer le bail d'un logement. Ce décret oblige la surface habitable d'une chambre à avoir au moins 9 m² ainsi qu'une hauteur sous plafond de 2,20m, ou un volume habitable de 20 mètres cube.

Cette mesure ne ressemble pas au métrage dit « Carrez », obligatoire pour la commercialisation de lots de copropriété et qui fixe les surfaces au-delà de 1,80 m sous plafond.

Par ailleurs, le règlement sanitaire départemental détermine également la surface, la grandeur et les hauteurs sous plafonds comme critère d'habitabilité. N'oubliez pas qu'il y a parfois des logements appropriés, mais qui sont annoncés comme inhabitables par l'arrêté préfectoral. Si les bailleurs ont cette situation, ils doivent rembourser les loyers perçus et doivent reloger le locataire.

La ruée vers les chambres de bonne

En savoir plus sur les chambres de bonne

Les chambres de bonnes ont pendant longtemps été la cible privilégiée des investisseurs de locatifs à usage d'habitation. Le ratio Loyer/Achat était extraordinaire. Seulement, depuis l'encadrement des loyers, la chasse aux meublés touristiques et la réglementation sur les surfaces minimum, le nombre d' "anciennes chambres de bonnes"  explose. Faites bien attention aux mesures et au marché locatif d'aujourd'hui avant de signer quoique ce soit.

Peut-on faire de la location de petite surface pour une autre utilisation que l'habitation ?

Si la majorité des petits logements est louée en tant que chambre, les locataires peuvent aussi utiliser ces pièces comme espace de stockage ou bureau… Dans cette situation, le contrat de location sera fixé par la loi dans un cadre proche de celui d'un garage ou d'une place de parking. Cf les articles 1714 à 1751 du Code Civil.

Modèle de contrat à adapter : https://www.alliance-habitat.com/documents/contrat-de-location/bail-de-stationnement/

Pensez à la taxe Apparu quand vous fixez le loyer

Les propriétaires peuvent fixer le prix du loyer librement. Il faut noter que depuis l'année 2012, dans la zone A, il faut compter avec la taxe Apparu qui a pour objectif de lutter contre les loyers exagérés.

Les petites surfaces en location vide ou meublée ayant une superficie habitable inférieure ou égale à 14 m² sont concernées par cette taxe. Le bailleur est obligé de payer la taxe si le loyer mensuel excède 41,61 euros par m², en 2015.

Demandez toujours conseil avant de louer une chambre

Vous pouvez louer une chambre de votre résidence principale, mais vous devrez toujours respecter  les mêmes normes de décence et d'habitabilité. Si vous voulez louer une chambre dans les règles, rapprochez-vous de votre notaire ou de l'ADIL pour obtenir des conseils adaptés à votre département et aux arrêtés en vigueur.