La copropriété

La copropriété c'est la possession d'un même immeuble par plusieurs propriétaires. Situation régie par la loi du 10/07/65 modifiée par la loi du 31.12.85 et le décret du 17/03/67 qui organise le « statut de la copropriété ». On distingue deux types de copropriété : « La copropriété verticale » qui s'applique à l'immeuble divisé en appartements. « La copropriété horizontale » soit plusieurs constructions situées sur un même terrain comportant des dépendances communes.

Portrait robot du copropriétaire

Il est difficile de vivre en commun dans le même immeuble, car les copropriétaires sont différents et n'ont parfois rien en commun. Selon Bruno Dhont, directeur de l'Association des responsables de copropriété : "Cette population a fortement évolué en l'espace de trente ans. Elle est tellement hétérogène qu'il est difficile de dégager des majorités et donc de prendre des décisions". Toutes les catégories de ménages se retrouvent dans une copropriété :

• primo-accédants,
• propriétaires bailleurs,
• jeunes,
• seniors
• personnes qui doivent rembourser un crédit bancaire...

Le règlement de copropriété

Ce document regroupe les règles de vie en communauté imposées aux copropriétaires. En savoir plus sur le règlement de copropriété et les procédures en cas d'infraction.

Répartition de la propriété en copropriété

La copropriété est composée de parties privatives (Appartement, box) et de partie communes (les espaces verts, les ascenseurs, la chaufferie) Après avoir précisé qui possède quoi, les droits et obligations de chacun découlent directement.

La notion de lot

On appelle lot l'ensemble des parties privatives + la fraction des parties communes qui appartiennent à un copropriétaire déterminé. La quote-part des parties communes est indissociable de la partie privative. C'est est à dire qu'elle ne peut être vendue séparément de l'appartement et inversement.

L'état descriptif de division

Ce document est inclus dans le règlement de copropriété et également soumis, par conséquent, à la publicité foncière. Ce dernier identifie chaque lot par un numéro et fournit une description complète de ses éléments privatifs.

Tantièmes et Quote-Part

La fraction des parties communes incluse dans chaque lot est exprimée en tantièmes; cette répartition s'effectue librement et est précisée par l'état descriptif. La loi prévoit que la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à la valeur de l'ensemble des parties privatives. La valeur relative de chaque lot se calcul en fonction :

• de sa superficie
• de sa nature ( cave ? pièce avec ou sans balcon ?…)
• et de sa situation 1er ou 6ème étage, côté soleil ou plein Nord.

L'expert immobilier qui fait le calcul est désigné soit à l'amiable, soit sur requête du tribunal. Tantième et quote-parts, comment s'y retrouver ?

Gestion de la copropriété

La loi a institué pour toutes copropriété une organisation qui comporte Obligatoirement :

• Un syndicat de copropriétaires
• Des assemblées Générales de copropriétaires
• Le syndic de copropriété
• Un conseil syndical
•  Et parfois , plusieurs syndicat dits secondaires .

En savoir plus sur les différents organes de gestion

Contestation

Le syndicat, en tant que personne morale, peut agir en justice. Ainsi que chaque propriétaire. Un propriétaire peut, par exemple, demander l'annulation de la révision des charges si celle-ci paraît abusive ou contraire à la loi.

Gestion des charges

Gérer une copropriété est un travail difficile et très complexe. L'administration des charges de copropriété, est une mission du syndic, professionnel ou bénévole. Un budget est voté chaque année durant l'assemblée générale. Ce dernier est indispensable afin de limiter les dépenses.Il inclut les investissements, les dépenses courantes et la maintenance que peut faire réaliser le syndic pour les besoins de la copro. Les prestataires susceptible de réaliser les travaux ou l'entretien de l'immeuble doivent produire des devis et factures explicites. Ainsi, le syndic peut comparer les prix des différentes prestations demandées. En outre, que ce soit pour l'achat de fournitures ou la réalisation de travaux, le syndic doit toujours mettre en concurrence ses fournisseurs. Ce qu'elles font moins souvent, c'est négocier les devis travaux ! Parmi les charges importantes que les syndics doivent gérer, il y a les primes d'assurance, l'électricité, les dépenses d'eau, le chauffage. Dans ces trois derniers points, l'analyse de la consommation est indispensable. Ces charges ont été alourdies en 2012 par l'obligation de réaliser un audit énergétique, pour les copropriétés de 50 lots et plus. En savoir plus sur  les charges de copropriétés.

Recours à l'emprunt collectif

Les copropriétés peuvent faire une demande de prêt collectif, suite à la parution au JO du décret numéro 2013-205 du 11 mars 2013. Le décret prévoit toutes les conditions de crédit. Il stipule entre autres que l'emprunt collectif peut être souscrit au nom du syndicat des copropriétaires. Les opérations pouvant être ainsi financées sont les travaux sur les parties communes et les travaux sur les parties privatives mais d'intérêt collectif. Le montant à emprunter est mentionné dans la première partie de l'acte daté. Le syndic remet ensuite ce document au notaire « avant tout acte réalisant ou constatant le transfert ou la création d'un droit réel sur un lot ». Cet emprunt est très utile lorsqu'il y a de gros travaux. Il vient compléter les subventions éventuelles, telle que l'aide au ravalement.

Les apports de la loi ALUR

Les syndics seront soumis à des règles rigoureuses et à certaines contraintes :

• des emplacements pour les vélos dans les immeubles
• des comptes bancaires séparés pour chaque copropriété
• les intérêts produits par les fonds déposés seront remboursés aux copropriétaires
• des dispositions visant à « prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles ». Mise en place d'un diagnostic technique permettant d'élaborer un planning des travaux nécessaires.
• possibilité d'envoi des convocations aux assemblées générales par courriel recommandé pour les copropriétaires qui le demandent.

Responsabilité énergétique

En savoir plus sur l'audit énergétique Les copropriétés de 50 lots et plus doivent s'engager à faire des efforts pour améliorer la performance énergétique de l'immeuble. Le planning imposait un audit énergétique obligatoire avant 2017. Les thermostatiques obligatoires en copropriété Un décret paru en 2012 oblige les copropriétés à installer des thermostatiques pour faire des économies d'énergie. La démarche, contestée par les  copropriétaires, est exécutée par les syndics.

Les copropriétés n'ont pas d'identité

Le cadre juridique et administratif proposé par la copropriété est bien différent de celui d'une entreprise. Si une entreprise a un numéro de SIRET, la copro n'est pas identifiable. Sans immatriculation, la traçabilité se complique. Comment retracer les activités des copropriétés, suivre les travaux ou les transactions financières ? Vous n'êtes pas seul ! Les groupements de copropriétaires, Arc (Association des Responsables de Copropriété) et Unarc (Union Nationale des Responsables de Copropriété), vous accompagnent à mieux gérer les relations des copropriétaires. Pour suivre l'actualité de la copro, vous pouvez compter sur le réseau social Twitter. Ils alimentent le compte quotidiennement en apportant des informations en temps réel. Au programme : l'actualité de la copropriété, les projets et réalisation des associations, etc.