Copropriété : désignation d'un syndic judiciaire
Toute copropriété doit être soumise à un syndic judiciaire. Sa désignation est précisée dans l'article 46 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 qui mentionne la possibilité de demander la désignation de syndic judiciaire auprès du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble. Quelles sont les règles encadrant la désignation de ce syndic, aux missions bien particulières ?
Comment désigne-t-on le syndic judiciaire ?
La désignation du syndic judiciaire se fait durant une assemblée générale des copropriétaires. Si cette assemblée portant le nom de syndicat n'a pas réussi à désigner un syndic judiciaire, elle peut recourir à l'article 46 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 précédemment cité. Les raisons empêchant la désignation peuvent être diverses.- Les membres du syndicat n'arrivent pas à se mettre d'accord.
- Ils n'arrivent pas à désigner un candidat selon la majorité.
La désignation de l'administrateur provisoire
Selon l'article 47 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat peut désigner un administrateur provisoire à la place d'un syndic judiciaire, s'il n'arrive pas à en choisir suite aux raisons que nous venons d'évoquer. L'administrateur provisoire peut également intervenir en cas d'expiration du mandat d'un ancien syndic dans le cadre d'une copropriété.Différence entre syndic judiciaire et administrateur provisoire
Il est important de souligner que le syndic judiciaire et l'administrateur provisoire de la copropriété sont deux intervenants différents. L'administrateur provisoire est nommé lorsque l'assemblée générale n'a pas été convoquée pour désigner son syndic judiciaire.Désignation d'un syndic provisoire
Si le syndic n'a pas été désigné, les membres de l'assemblée, les membres du conseil syndical ou le maire de la commune où se trouve la copropriété peuvent exiger du président du Tribunal de Grande Instance qu'il nomme un syndic provisoire. Pour ce faire, ils doivent engager un avocat qui présentera la demande au Tribunal. Le juge qu'ils ont saisi pour leur requête rendra une ordonnance sur celle-ci.Que fait un syndic judiciaire ?
La mission du syndic judiciaire est fixée par l'ordonnance du juge saisi. Sa mission est régulée par les articles 18 à 18-2 de la loi du 10 juillet 1965. En règle générale, la mission du syndic judiciaire est d'administrer la copropriété et d'animer l'assemblée générale.Détails de la mission du syndic judiciaire
Une fois sa prise de fonction, il rencontre le dernier syndic avant sa nomination et récupère l'ensemble des documents et fonds du syndicat des copropriétaires. Par la suite, il se charge de l'administration journalière de la copropriété, établit le budget prévisionnel de la copropriété, réalise le recouvrement des charges auprès des copropriétaires… Le syndic judiciaire prévient l'assemblée générale deux mois avant l'expiration de son mandat et l'incite à désigner un successeur. Il peut également réaliser certaines missions spécifiques en cas de problèmes au sein de la copropriété.Durée de vie d'un syndic judiciaire
Le syndic judiciaire n'a pas de "durée de vie" précise. C'est l'ordonnance du juge qui précise la durée de sa mission. Elle ne doit juste pas dépasser les trois ans. Les copropriétaires peuvent demander à ce que la durée fixée par l'ordonnance du juge soit écourtée ou rallongée suivant ses besoins et satisfactions. Le syndic judiciaire en place perd son statut dès qu'un autre est désigné pour le remplacer.Qu'est-ce qu'un administrateur judiciaire ?
L'administrateur judiciaire ou provisoire est désigné par le président du tribunal de grande instance conformément à l'article 62-1 du Décret 1967. Il représente et remplace le syndic judiciaire et réalise sa mission. Sa nomination intervient suivant plusieurs cas. Si la copropriété est en difficulté, l'article art. 29-1 s. Loi 1965 et l'article 62-1 s. Décret 1967 permettent la désignation de cet intervenant. Il en est de même si la copropriété n'a pas de syndic judiciaire (article 47 du Décret 1967) ou si le syndic ne peut pas exercer en cas d'absence ou d'empêchement (article 18 al. 3 Loi 1965 et article 49 du Décret 1967).La mission de l'administrateur judiciaire
L'administrateur judiciaire effectue les missions revenant au syndic judiciaire. Il est désigné par une ordonnance du tribunal qui fixe sa mission et sa durée. Il gère les défaillances du syndic mis en place et peut être désigné pour régler un blocage entre ce dernier et sa copropriété.Pourquoi nommer un administrateur judiciaire ?
La nomination d'un administrateur judiciaire doit être justifiée et n'est en aucun cas une solution de facilité. Elle représente un dernier recours en cas de litige entre un syndic en place et sa copropriété. La présence d'un administrateur provisoire n'est toutefois pas dissuasive pour le syndicat.Combien coûte le recours au syndic judiciaire ?
Les copropriétaires de l'immeuble sont chargés de payer les honoraires du syndic judiciaire. Le montant de ses honoraires est fixé par l'article 719 du Code de procédure civile, relatif à la vérification et au recouvrement des dépens judiciaires. Le syndic judiciaire peut contester la rémunération fixée par les copropriétaires auprès du juge du tribunal qui tranchera ou non en sa faveur.Les honoraires de l'administrateur provisoire
Le recours à l'administrateur provisoire est plus coûteux que celui au syndic judiciaire. Ce professionnel a un salaire fixe élevé auquel s'ajoutent des majorations dont la valeur dépend du nombre de lots qu'il gère et des difficultés que leur administration pose. Les copropriétaires peuvent se plaindre auprès du juge si les services du syndic judiciaire ne leur conviennent pas. Il n'en est pas de même pour l'administrateur judiciaire. En cas d'insatisfaction, les copropriétaires peuvent décider de se défaire de leur syndic judiciaire via une assemblée générale. Ils ont le droit de ne pas renouveler son mandat s'il expire et d'élire un autre syndic à sa place. Il est préférable de remplacer un syndic judiciaire par un autre plutôt que par un administrateur provisoire. Le recours à l'administration relève de nombreuses exceptions et ne doit pas être pris à la légère. Le décret 62-3 du Décret de 1967 oblige la copropriété à informer le procureur de la République quand a été engagée une procédure de désignation d'un administrateur provisoire si elle est inévitable. Information pratique : si vous êtes propriétaire d'un logement en location (maison ou appartement), utilisez un logiciel de gestion locative pour faciliter vos démarches. Téléchargez Loyer Manager et testez-le gratuitement.
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bonjour et merci Dans une importante coproprieté, le Syndic est systématiquement sous la férule des 4 propriétaires d’appartements ayant les terrasses en jouissance privative. Ces 4 propriétaires de 5 pieces avec TERRASSE en duplex ont annexé les surfaces et structures « partie commune » en perçant des TREMIES pour lesquelles le syndic refuse tout constat. malgré le fait que ces transformations soient très visibles – non assurées non déclarées à l’urbanisme ni à l ‘assurance copro…les 4 jjcreateurs de duplex sans complexe sont membres inamovibles du CS depuis des années …et malgré un vote en ag pour maintenir le poste de l’architecte de copropriété …ils ont réussi à faire accepter une société prestataire « sans architecte » laquelle ayant obtenu mission d’audit sur la copro …contre le fait de « continuer à ne pas voir les constructions sur les terrasses…Quel SYNDIC POURRAIT SE LIBERER D UNE TELLE COMPROMISSION? de pratiques tellement criantes …et extrêmement couteuses pour les coproprietaires qui ne voir pas l’escroquerie en bande organisée e abus de biens sociaux…tous le sinistres dues à ces transformations de terrasse passent en snistralitéî sur la copropriété » etc etc
sachant que certains sinistres son tempe organisés intentionnellement pour obtenir des « compensations en travaux personnels sans frais
Lorsqu’une copropriété n’a plus de syndic ni de conseil syndical, un ou plusieurs copropriétaires demandent la nomination d’un administrateur provisoire. Les frais de l’avocat sont à la charge de ceux qui ont saisi le Président du Tribunal Judiciaire c’est à dire le ou les copropriétaires mais ceux-ci peuvent ils être remboursés par le Syndicat des copropriétaires ? ou les frais sont ils à leurs charges personnelles ?
Merci pour votre réponse et bonne soirée.
Bonjour
J’ai envoyé des résolution avec révocation de syndic et 3 contrat de syndic mais celui ci ne le mettra pas au vote
Dans ce cas de figure est que le synid peut décider de faire ça lors d’un ag alors qu’on voulait mettre au vote 3 syndic parce que le syndic a commis de nombreuses fautes graves et pas exécuté les 2 obligation principales du contrat ?
Bonjour nous venons d’avoir un administrateur judiciaire l’ancien syndic avait demander ça nomination je voulez savoir comment mettre fin à ça mission et es qu’on peux demander de le remplacer par un syndic professionnel merci Juan
Bonjour, je demanderais à la copropriété de soumettre au vote la passation à un syndic pro, en impliquant le syndic judiciaire.
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement en copro ou il n’y a ni syndic, ni immatriculation (obligatoire depuis 2017), ni assurance, ni carnet d’entretien du bâtiment, ni compte bancaire.
Aujourd’hui, j’ai trouvé un acheteur mais le notaire me demande des documents que je ne peux lui fournir étant donné que cette copro n’a aucune existence légale, la seule chose en ma possession est le règlement de copropriété.
Je viens de demander une assemblée générale à mes copropriétaire par LR/AR avec à l’ordre du jour de mettre à jour tous ces manques.
Que dois je faire si nous n’arrivons pas à nous mettre d’accord ou si simplement personne ne vient à cette AG?