10 conseils pour éviter les abus de son syndic de copropriété
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Vous avez peut-être remarqué que les contrats de syndics de copropriétés sont de plus en plus compliqués (facturations exagérées, frais annexes…). Cette complexité mène parfois, volontairement ou non, à des abus de son syndic de copropriété.
Malgré l'arrêté ministériel qui a imposé aux administrateurs de bien à intégrer un certain nombre de prestations dans leur forfait de base, la surfacturation hors forfait est toujours pratiquée par certains professionnels. Alors, si vous voulez évitez de payer trop cher, voici dix règles d'or pour ne pas se faire abuser par son syndic.
1 – Vérifiez à ce que la tenue de l'AG soit incluse dans le forfait de base
Il faut savoir que de nombreux syndics enfreignent la règle en surfacturant les AG qui se tiennent en dehors des heures ouvrables…Une pratique pour gonfler la facture. Donc, veillez à ce que la tenue de l'AG soit intégrée dans la gestion courante.
2 – Attention aux frais de gestion des archives
Nombreux syndics n'hésitent pas à appliquer des frais supplémentaires pour la transmission et la gestion des archives. Alors que selon l'article 33 du décret du 17 mars 1967 relatif à la copropriété, toutes les archives doivent, en effet, être gérées dans le cadre de la gestion courante. Soyez donc vigilant sur cette pratique illégale.
3 – Gare aux surfacturations pour déclaration de sinistre
Il faut savoir que toute déclaration aux assurances doit en principe être incluse au forfait de base du syndic lorsqu'un sinistre provient d'une partie commune. Cette règle n'est malheureusement pas appliquée par de nombreux professionnels malgré l'entrée en vigueur de l'arrêté Novelli. « Ils facturent des honoraires au forfait ou sous forme de pourcentage prélevés sur les indemnités d'assurance », prévient David Rodrigues, juriste à l'association CLCV.
4 – La tenue du carnet d'entretien fait partie de la gestion courante
Depuis 2009, la loi Boutin oblige les gestionnaires à inclure la tenue du carnet d'entretien dans le forfait de base. Pourtant, d'après une récente enquête du magazine Le Particulier, près de 26% des syndics s'autorisent à surfacturer cette prestation.
5 – Votez les honoraires pour les travaux importants en AG
Lorsque les syndics engagent des gros travaux (Ravalement de façade, changement d'ascenseur…), ils sont autorisés à prélever des honoraires exceptionnels. La loi Boutin souligne qu'ils doivent alors être votés en AG…pourtant, cette règle est loin d'être respectée. Selon les associations de consommateurs, près de la moitié des syndics fixent leurs honoraires à l'avance dans le contrat.
6 – Demandez plus de détails sur les forfaits administratifs
Certains syndics ont pris l'habitude d'inclure des « forfaits administratifs » dans leur contrat. Alors que ces prestations supplémentaires, normalement facturées entre 20 et 40 € par propriétaire à l'année ne sont pas toujours justifiées.
7 – Attention aux photocopies hors de prix
Avant la signature du contrat, surveillez les frais de photocopies car certains syndics n'hésitent plus à vous facturer jusqu'à 40 centimes euro la page.
8 – Exigez un compte séparé
Bon nombre des administrateurs de biens imposent les copropriétés à placer leurs fonds sur un compte unique géré par le syndic. Le problème c'est que « cette gestion centralisée peut être la cause de multiples dérives, les cabinets pouvant être tentés de faire fructifier au mieux l'argent ainsi mutualisé, en anticipant les appels de fonds ou en retardant les paiements aux fournisseurs de façon à gonfler la trésorerie », prévient Bruno Dhont de l'Arc. Il vous est donc préférable de demander un compte séparé pour gérer les fonds de votre copropriété.
9 – Evitez l'engagement sur trois ans
La grande majorité des sociétés obligent les copropriétés à signer des contrats de trois ans minimum. Il est conseillé de s'engager sur un an avec possibilité de renouvellement.
10 – Méfiez-vous des éventuels conflits d'intérêt
Les cabinets de syndic peuvent être tentés de faire travailler les copains, quand ce ne sont pas des sociétés dans lesquelles ils ont un intérêt : courtage en assurance, prestataire de diagnostic immobilier, entreprises de nettoyage… Cela ne garantit pas la qualité de l'entreprise, ni sa compétitivité !
Les abus les plus courants des syndics de copropriété
En 2013, l'Association des Responsables de Copropriété (ARC) et l'UFC-Que choisir ont enquêté sur les abus des syndics. Ils ont analysé des contrats de Foncia, Citya, Urbania, Immo de France et Nexity.L'Arc et l'UFC-Que choisir ont relevé plusieurs prestations surfacturées, une tendance qui croit avec les années :
- Les copies de règlements de copropriété facturées jusqu'à 179 €, et les états datés à 480 €.
- L'ouverture d'un compte bancaire distinct pour chaque copropriété est facturée 15 à 40 % plus cher que celle d'un compte unique.
- Les contrats « dits tout compris », où les interventions particulières restent payantes.
- Plusieurs cas de clauses abusives, essentiellement de facturations injustifiées.
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Merci beaucoup pour les informations très instructives.
Comme l’A.G. vient d’avoir lieu, il me faudra attendre l’an prochain pour envisager des modifications dans les honoraires du syndic.
Encore merci.
encore des alertes qui n’ont de sens dans certains contextes, l’interprétation des dix alertes par des copropriétaires mal intentionnés est dieu sait qu’il y en a, a pour effet de rendre le contact pénible.
le feu sur les braises est devenu une spécialité pour les conseilleurs, si certains veulent faire le ménage, ils doivent comprendre l’ensemble du problème, quand vous parlez de compte unique par copropriété, il y a deux points de vue qui se défendent, certaines copropriétés « riches » peuvent sans problème assumer cette situation, mais il reste les autres très nombreuses que la mutualisation permet faire de vivre; 10 % des copropriétés devrez être placés en gestion judiciaire et souvent à cause de mauvais payeurs ayant les moyens ou des anciens qui perdent les moyens financiers par un changement de situation. Chaque cas est un cas, et vous pouvez croire que les syndics sont des jongleurs partagés entre l’esbroufe de certain et le désarroi réel des autres.
Les nouvelles règles sont bonnes, elles sont souvent issues de la concertation avec les associations de copropriétaires, mais il faut comprendre et assumer que toute chose à un coup, le contrat de syndic fait apparaitre clairement le contrat de base et les options
Pour info la part du syndic dans les charges est de 6% en moyenne.
Le reste c’est le fonctionnement de la copropriété.
Le Président de notre coopropriété a racheté des caves inoccuoées depuis plus de 30 ans il en est devenu propriétaire dernièrement il a procéder a des travaux accordés par une assemblée extraordinaire sans beaucoup d’explication s’est sevi pour les travaux de l’electricité des commun ainsi que d’eau, loue les caves avec comme éclairage les communs en a t-il le droit le syndic ne bouge pas merci de me cobseiller avant la prochaine assemblée de fin juillet.
Salutations
voici une bonne question, non bien sur les communs sont les communs, il ne peut avoir interaction entre un bien personnel et collectif, pour les travaux votre « président » doit une compensation financière à la copropriété, pour les travaux cités environ 1000€ au titre de la consommation et des facilités apportées par cette disposition, pour les caves devenues privées, le propriétaire s’il désire proposer l’électricité à ses locataires, il doit ouvrir un compteur électrique indépendant de la copropriété, à ses frais. Le syndicat des copropriétaires peut demander à débrancher le réseau électrique alimentant les caves afin de mettre fin à toutes tentations. J’espère que les caves n’ont pas changée d’attributions, logements,stockage de matériels ou autres choses réglementées. vous pouvez faire une lettre recommandée au syndic afin qu’il fasse le point avec le conseil syndicale de copropriété.
bonjour
merci MonsieurMOREL pour votre réponse
Salutations
B.D
J’ai un appartement au 3 eme étage d’un immeuble
en coproprieté avec une cour. Il y a 3 ou 4 ans nous avons payés (chaque coprietaire) un super portail à l’entrée de cette cour auquel nous n’avons pas accès. C’est uniquement le président de la copriété qui habite au rez de chausséqui en a la jouissance. Mon ancien locataire regretté le fait de ne pas pouvoir entrer sa moto. Quand est il de la loi ?
De meme que ce président n’accepte pas que les locataires des étages stationnent une poussette ou un vélo dans le holl d’entrée. Je précise que l’immeuble est en ville et sans ascenceur
Merci de votre réponse, car mon AG est pour le 28/06
je ne comprends pas le mot président, du conseil syndical, je suppose? mais nous ne sommes pas en république bananière ce monsieur est élu par les copropriétaires et il est président du conseil syndical représentant les copropriétaires. Une moto ne peut être stockée dans les parties fermées: local vélo ou poubelles, cause incendie et l’assurance de la copropriété l’interdit. mais par contre sur un parking communs ou un espace dédié c’est possible. les poussettes dans les entrées non, pour la sécurité des personnes et l’évacuation en cas d’incendie, il reste le local poussettes, toutes ces règles sont rappelées dans le règlement de copropriété, mis à la disposition des copropriétaires lors de l’achat de leur appartement ou dans le règlement intérieur affiché dans l’entrée de l’immeuble.
quand vous parlé de jouissance privative de la cour? avez vous l’assurance que le règlement de copropriété prévoit cette disposition particulière? car qui dit jouissance privative dit obligation d’entretien, propreté et autres obligations particulières cités article par article.
quand à la fermeture de la copropriété par un portail financé par tous ceci est normal et participe à la sécurisation de l’ensemble immobilier.
14.08.2011Bonjour,
A l’occasion de la vente de mon appartement, le syndic me facture 315 € pour « frais d’établissement d’état daté »
Est-ce que ce montant est raisonnable pour ce genre de travail ?
Existe-t-il un tarif fixé par un décret ou autre texte ???
Merci
pour le tarif de l’état daté, ce tarif fait partie des prestations du syndic lors de la vente de votre appartement, la mise à zéro de votre compte copropriétaire avant la vente officiel de votre bien, c’est le notaire qui en fait la demande auprès du syndic afin que le nouveau propiétaire hérite d’une situation claire vis à vis du bien acheté, le prix de cette prestation est affiché à l’accueil du cabinet de votre syndic qui a une latitude pour chiffrer cette prestation.
Je possède un garage (sans eau ni électricité) dans une résidence. Le syndic calcule ma cotisation de gestion en tantième entre autre, sur la facture d’eau de la résidence ! y a-t-il une intervention possible pour modifier ce mode de calcul ? ; La contestation du compte-rendu de l’AG doit se faire auprès du tribunal de grande instance est-ce logique ? Y a t-il une contestation du règlement de copropriété possible ?
Dans mon immeuble, il est envisagé de faire quelques travaux d’entretien nécessitant le vote en AG. Pour certain, un seul devis nous a été communiqué avant l’AG, ce qui à mon avis est nettement insuffisant. Pouvez-vous me dire :
1) le nombre de devis minimum qui peut être exigé ?
2) le nombre devis à présenter est-il lié au montant des travaux ? Quels sont les seuils ?
3) Est-il normal que tous les devis ne soient pas communiqués dans les 2 semaines qui précèdent l’AG (date à laquelle nous recevons la convocation) ? Il semblerai que certains devis nous seront remis en séance. Ce qui ne nous permet pas de les étudier correctement et de prendre une décision en toute connaissance de cause.
4) Est-il normal que le syndic se rémunère de 3,5 % systématiquement sur le montant des travaux même ceux ne nécessitant pas l’intervention d’un architecte ?
En assemblée générale, vous avez reçu 21 jours avant une convocation accompagnée des devis reçus au syndic, comment ça se passe!! Votre conseil syndical demande lors des réunions trimestrielles ou semestrielles des modifications ou des aménagements dans la copropriété, le syndic de votre immeuble étudie la faisabilité, « un cahier des charges » celui ci une fois établi est transmis aux entreprises pour chiffrage, à cet instant l’entreprise prend ou ne prend pas l’étude et le chiffrage, il faut dire que l’engagement commence dès le dépôt du devis chez le syndic.
Il y a parfois une difficulté à obtenir ce devis chiffré dans de bonnes conditions, vous comprendrez que le syndic ne présente pas tous les devis, certain ne corresponde pas à la demande, le prix est exorbitant ou trop faible, les garanties ne sont pas toutes réunies pour par la suite être validée par les copropriétaires.
Il ya aussi pourquoi, si les travaux sont inférieurs à1000€ un seul devis suffira, le compromis entre le travail est le prix demandé est relativement facile à évaluer
Quand nous commençons à atteindre des sommes supérieures à 5000€, ce qui reste quelque chose de modeste nous demandons 2 ou 3 devis, toujours dans la même prestation et pour la même prestation. Au-dessus nous demandons trois devis toujours dans le même esprit.
Si le cas échéant seule deux entreprises répondaient, vous avez l’option » de la fourchette de prix des travaux à réaliser », vous autorisez le syndic à continuer ses recherches dans un temps donné, après avec la commission technique (formée pour l’occasion) celle-ci décidera du choix de l’entreprise et de la somme à engager dans la fourchette définie lors de l’assemblée générale des copropriétaires sans un nouvelle AG.
Il faut être conscient qu’il est difficile d’obtenir des devis pour les copros. Les prestataires rechignent à un travail important, les engageant, sans aucune garantie d’être choisis, les travaux n’étant, à ce stade, pas votés.
Soumettre un seul devis en AG permet de prendre le pouls, de voter les travaux, sur la base d’un budget, charge au CS de valider le choix de l’entreprise.
que faire alors que je n’ai jamais eu de probleme avec aucun syndic pendant 35 ans lorsque celui ci vend pour raison de retraite et que la regie est rachetée par des plus jeunes aux dents longues !!
Augmentions de chrages en particulier des serruriers qui passent tous les mois pour graisser un portail!!!! pour cette petite copropiete bien modeste immeuble tres ancien
Erreur reconnue des comptes en AG il aura fallu troisfois reclamer car les rectificatifs etaient erronnées
Depuis je reçois des lettres d’insultes deu regisseur me traitant de folle ,voir mes courriers tres polis il m’accuse d’insulter son emplyée ceci est totalement faux deux lettres insultantes a mon egart :et surtout que j’aurai des propos grossiers (loin de moi ce langage )il a la vie belle car 70 % de ces appartements sont venus en succseesion a un famille qui s’en fiche ,a la limite un peu simplette .Ce syndic est leur regisseur et le syndic,on ne prut rien dire tout est voté d’avance ,et less autres proprietaires 4ou 5 appartements ,on ne peut parler .
J’ai demandé que ces lettres d’insultes soient lu en AG car mes deux courriers etaient tres courtois il a refuse.Pendant AG de dec 2011 il a cherche sans cesse a creer l’incident en me provoquant et me parlant comme un dirigeant d’entreprise insolent ect .. il a50 ans et moi 70 (retraité prof liberale je sais me conteniret etre polie .
Conclusion ces syndics sont furieux que nous puissons leur faire des remarqaues bien legitimes erreur de2500 euros en notre defaveur et il ne parvenait pas a envoyer des comptes juste….
On ne peut rien faire et se laisser trainer dans la boue!!!!!!!! il y a ici possibilite d’attaquer en diffamation et surtout par ecrit des propos vraiment insultant mais j’ai d’autres interets dans la vie a mon age
Ce sont des effrontés orgueuilleux , et qui sont dans les finances egalement assurance ,immobilier ,ect….
Lamentable d »e ne pouvoir le virer ,nous n’avons pas assez de voix ,il roule sur du velours en etant syndic et regie de cette proprietaire naive
Si vous êtes en bons termes avec l’autre propriétaire, vous pourriez lui proposer de reprendre le syndic l’année prochaine en tant « Syndic bénévole ». Vous pouvez lui « vendre » le projet en lui exposant les économies que vous pourriez réaliser.
Comment faire contre un syndic qui me facture la totalité des frais de remplacement d’un morceau de colonne descendante en fonte devenue fuyarde 1800€? les lettres en recommandés restent sans reponse depuis 1 an et il est soi disant toujours en reunion quand on veut le joindre par telephone.
Je dois vendre l’appartement dans moins d’un mois, quel est mon ultime recours ? Merci pour vos réponses
Noemie,
L’imputation des dépenses se fait en fonction du règlement de copropriété. A qui appartient cette colonne? La réponse à cette question vous en donnera la solution.
Voila pour le volet juridique.
Techniquement, vous voudrez bien admettre que cette colonne doit être réparée, et même en urgence, certains de vos voisins subissant des préjudices et pouvant demander des comptes à la copropriété et donc à son syndic pour manquement à ses obligations.
Le fait d’être copropriétaire vous donne des droits mais également des obligations, que je doute pas, vous saurez remplir.
Bonjour,
Je viens de reprendre la gestion locative de mon apprtement et mon syndic me facture des honoraires de fin de gestion (100 euros ) Est ce légal?
Merci de votre réponse
Christine
Est ce que c’était marqué dans votre contrat de gestion locative ou dans la grille tarifaire qui a été jointe à votre contrat de gestion locative?
Nous avons voté pour des travaux d’électricité en 05/2011 pour 9 000,00€
les dates pour le paiement en deux fois fin mai et juin. les factures ont été établi à 60 tantième. J’ai tous réglé en temps et en heure. Ce jour je vient de recevoir un courrier m’indiquant que les factures sont annulées que les travaux d’électricité sont facturés dans la rubrique escaliers pour 240 tantièmes. Lors du vote à l’a.g. ma cote part etait de 60 tantièmes. Le syndic a t_il le droit agir ainsi ?
puis-je vous contacter en privé car je crains des retombées en harcèlement. Je suis co-propriétaire…sans problèmes pendant 8 ans… jusqu’à ce que ….
Quel est votre prix pour une consultation.
J’habite la Belgique
Bonjour,
Merci beaucoup pour l’intérêt que vous nous témoignez. Nous n’offrons pas de consultations personnalisée pour le moment. Je vous invite à vous rapprocher d’un juriste ou d’un avocat. Certaines banques et assurances mettent à votre disposition une assistance juridique dans le cadre de leurs conventions. Renseignez vous auprès d’eux : C’est peut être un service auquel vous avez le droit !
Bonsoir,
Le Syndic me dit qu’installer un filtre pour recevoir de nouvelles chaînes TV dans la résidence est obligatoire et qu’on ne peut s’y opposer. Est-ce légal ? Bien évidemment c’est facturé, d’ailleurs ce Syndic ne fait pas son boulot, il passe son temps à nous faire payer !
Merci d’avance pour votre réponse concernant ce filtre
Dominique
Bonjour Dominique,
Selon l’article du 2 juillet 1966 relatif à l’installation d’antennes, cette demande est tout à fait légale.
Mais il faut faire jouer la concurrence et comparer plusieurs devis, c’est à votre syndic de jouer son rôle dans ce domaine.
Cordialement
Patricia
Bonsoir,
Merci beaucoup pour votre réponse rapide,
Je demanderai donc plusieurs devis,
Dominique
Et encore merci pour le lien que vous avez posté !
Bonne soirée,
Dominique
J’ai adressé au Syndic un projet de résolution portant sur une extension par une véranda qui a été soumis à l’ensemble des copropriétaires,porté à l’ordre du jour et invalidé par le vote de l’AG.
Cependant à la lecture du PV de cette AG,un nota a été ajouté à mon projet commençant par ces termes »L’Assemblée décide l’interdiction de cette extension à cause de l’inesthétisme des vérandas réalisées auparavant et que cela serve de référence pour l’avenir. »
Ce même nota a été glissé entre les formalités administratives et le détail du vote.
A présent,le Syndic qui était secrétaire de séance, par ce tour de passe-passe veille à l’application de ce nota en nous martelant qu’il a été voté par L’AG.Moi,je lui rétorque que dans ce nota,il y a 2 résolutions(interdiction…,référence…) qui n’ont fait l’objet d’aucune information auprès des copropriétaires par AR ds les délais légaux,que ces 2 résolutions n’ont jamais été inscrites à l’ordre du jour,qu’elles n’ont pas été avalisées par un vote et que l’Assemblée ne peut rien décider en ce sens.Cette façon de procéder est totalement illégal car non-conforme à la loi!
Qu’en pensez-vous?Suis-je ds la lecture du droit ?
Philippe
Je ne comprends pas votre question. Si le syndic a mis votre demande à l’ordre du jour et que le vote ne vous a pas été favorable, il vous reste à contester dans les délais légaux la décision prise par l’AG, dans la mesure ou vous avez des arguments à faire valoir, ce qui ne me semble pas etre le cas.
Vous ne pouvez en aucun cas faire des travaux avant d’obtenir l’autorisation de l’AG.
Michel,bonsoir.
Je ne conteste pas le vote de l’AG mais ce que je ne comprends pas et ce que je conteste,c’est la présence de ce nota qui comporte 2 résolutions de l’Assemblée:l’interdiction…& la référence pour l’avenir.
Ces deux résolutions de l’Assemblée n’ont fait l’objet d’aucune information auprès de ts les autres copropriétaires par un courrier AR,n’ont jamais été inscrites à l’ordre du jour et n’ont jamais été votées car il n’y a jamais eu de courrier adressé en ce sens au Syndic pour de telles résolutions par un quelconque copropriétaire.
Le Syndic se sert à présent du résultat du vote négatif de mon projet et de ces 2 résolutions de l’Assemblée non conformes à la loi pour nous signifier,nous copropriétaires,qu’il est interdit de demander une extension par la création d’une véranda.
Qu’en pensez-vous?
Bonsoir
On ne peut pas vous interdire de reposer la question, à mon avis pas de valeur légale. A faire dans les formes légales. Pour l’interdiction définitive des vérandas, il faudrait modifier le règlement de copropriété, qui demande l’unanimité.
Vous pouvez donc demander la mise à l’ordre du jour à chaque AG.
Il serait intéressant de connaitre les objections afin d’adapter votre projet.
Si l’extension de votre véranda se fait à l’intérieur de votre lot, ce sera plus facile à faire passer que si elle se réalise sur des parties communes restant à céder.
Sachez qu’il faudra peut être recalculer les tantièmes et que toute autorisation donnée par la copro est toujours sous réserve des autorisations administratives éventuellement nécessaires.
Ok?
Michel,bsr.
Bonne réponse,je savais que cela relevait de l’illégalité la plus totale d’une part et d’autre part qu’il faudrait demander une modification du règlement de copropriété,procédure quasi impossible car 1/3 des copropriétaires n’y assiste aux AG et se désintéresse totalement du syndicat.Pour les nvx calculs des tantièmes,les autorisations nécessaires,pas de difficultés.Comme cette véranda setrouvera sur mon lot,je ne fais pas de soucis
Je pense pouvoir retourner cette situation par une communication appropriée auprès d’une majorité de copropriétaires.Merci.
Philippe
Bonjour,
Copropriétaire depuis 40ans. Nous avons changé 3 fois de syndic. Nous faisions géré notre 2 pièces sans problème. Ensuite, notre fils l’a occupé jusqu’en 2006. A cette date, pour plus de facilité, (nous le pensions) nous avons donné au SYNDIC
Lors de la dernière AG de notre copropriété, nous nous sommes portés acquéreurs du demi-palier de notre étage, l’autre intéressant un autre copropriétaire . Or, en 2013, nous souhaitons vendre cet appart + le palier. Mais, comme rien n’a été fait depuis ls précédente AG, il reste encore dans la copropriété. L ‘ A.G de 2013 a lieu le 2 mai.
Ma question : peut-on revenir sur notre décision d’achat de ce palier , en arguant que rien n’a été fait depuis la précédente AG ? Quel article de loi peut-on invoquer pour argumenter ce souhait de rétractation ?
Et , est-ce tout simplement faisable alors que cela a été voté en 2012,
L’autre copropriétaire pourra ainsi acheter tout le palier, puisque c’est ce qu’il avait initialement demandé à AG de 2012 !
Merci par avance pour votre aide très avisée qui me permettrait d’y voir plus clair dans cette histoire très complexe !
Bonjour,
Si vous n’avez pas signé un acte de vente devant notaire, vous n’êtes normalement pas propriétaire de l’appartement. Il suffit donc de refuser d’acheter le bien auprès du syndic, si aucune promesse de vente n’a été signée.
Pendant 10 ans, j’ai été professionnelle de la gestion des copropriétés.
J’ai beaucoup aimé mon métier : la relation avec les clients, avec les fournisseurs, la gestion administrative, comptable, juridique et technique des copropriétés.
Cependant, exercer cette profession dans le volume des affaires à traiter et dans l’urgence (j’étais devenue un véritable pompier des conflits à désamorcer ou des fuites d’eau, des portes bloquées…), ne me satisfaisait pas, et ne répondait pas à l’attente légitime de mes clients sur la qualité de service.
Par ailleurs, la pression financière des agences de syndic ( pas toutes! ), ne correspondait plus à mes valeurs sur les services dûes à la copropriété.
Alors, j’ai inventé une nouvelle façon de vous rendre service, par des propositions adaptées à vos demandes et uniquement à vos demandes. Un service personnalisé au copropriétaire, ou au conseil syndical qui vous permet de bénéficier de connaissances, d’analyse d’une personne expérimentée. MBT Consultante est née.
La maîtrise des charges est devenue une priorité pour chacun d’entre nous, mais pas n’importe comment et n’importe où. Investir 10 peut permettre de gagner 100 et surtout de gagner du temps et de la sérénité dans la relation avec les voisins, le syndic et les fournisseurs.
Aujourd’hui, la loi, la réglementation, la technique, la relation avec les personnes se complexifient. Les procédures judiciaires sont de plus en plus nombreuses. Je ne vous propose pas, de remplacer votre syndic, votre avocat ou votre plombier, mais seulement de vous apporter mon expérience au service de la vie collective et de l’intérêt général de votre copropriété.
Bonjour,
Je fais actuellement face à une situation assez tendue pour ne pas dire en état de guerre.
En effet, copropriétaire d’un appartement dans ma résidence depuis bientôt deux ans, j’ai pu observer son fonctionnement et notamment celui de son président du CS à tendance despotique, et je pèse mes mots.
En effet, étant dans la résidence depuis 22 ans, il a su s’octroyer les bonnes grâces des personnes âgées propriétaires.
Pour les autres, qui comme moi ont pu s’interroger sur certaines pratiques, c’est le piloris !
Il use et abuse de sa relations avec le syndic pour effectuer des pressions sur les opposants. Faites une réflexion sur quoi que ce soit et attendez vous a recevoir un courrier vous demandant sous 15 jours de bien vouloir tailler cet arbre que vos précédents propriétaires, eux n’ont jamais eu à le faire dans ces conditions…
En fouillant un peu, je me suis aperçu que la résidence louait quelques parking collectifs à des copropriétaires.
Il y a paraît il une liste d’attente mais celle ci n’a jamais été communiquée et aucun parking ne s’est libéré en 10 ans…
Bizarrement, ces parking sont à 90% loués par les membres du CS !
Cette année, lors de la dernière AG je me suis donc fait élire au CS avec un ami, ce qui nous a valu une attaque en règle des partisans de notre président (Nous sommes passés de justesse mais un troisième larron n’a pas pu être élu…)
Du coup, depuis c’est le harcèlement.
Bien sur notre président sait bien que je ne suis pas venu la pour beurrer les sandwiches comme dirait Georges, du coup il sort maintenant tout son arcenal.
A un email que j’avais envoyé à tous les membres du CS afin de me présenter et demander leur coordonnées téléphoniques afin d’être plus facilement joignable si besoin, j’ai reçu une réponse péremptoire du président hurlant (en gras dans son email) qu’il ne tolérerait pas ce genre de message destiné à copiner.
Bien entendu, personne d’autre n’a répondu à mon email…
Lorsque j’ai poliment demandé si ils avaient une méthode de fonctionnement que nous devrions observer, il ma été répondu en substance que les emails que je recevraient seraient notés pour INFO et je n’aurais rien à dire, ou pour RÉPONSE et la, j’aurais la joie suprême de donner la mienne.
Quid des projets et objectifs, des initiatives pour améliorer la vie de la copro, des réunions, des concertations ? Nada !
Ceux qui ne le craignent pas le haïssent, en tous cas personne ne le respecte mais il a suffisamment de temps et de pouvoir pour pourrir la vie de ceux qui tentent de lui barrer la route.
Étant chef d’entreprise, je dispose d’un temps assez limité pour mon propre usage mais n’étant pas du genre à me laisser faire, j’aimerais bien avoir votre avis éclairé.
Cela me permettra peut-être de développer ma stratégie.
Cordialement,
Franck
bonjour Franck
Je crains fort qu’il n’y ait rien à faire. J’ai été la seule à m’opposer quand ma voisine d’à côté a inondé mon garage en rehaussant le sol du sien (mon garage avait été refait entièrement à grands frais…) et je n’ai pas obtenu gain de cause. Quand quelqu’un dans un groupe veut être correct et penser aux autres co-propriétaires, mais qu’il y a une perverse narcissique… vous ne pouvez rien faire. Les autres par lâcheté font avec elle/il pour avoir la paix… et comme vous je suis devenue le bouc émissaire. Quand un groupe va mal, il faut un bouc émissaire… Or moi, j’avais trouvé une solution pour tous les garages inondés… J’ai envoyé un recommandé avec accusé de réception très poli au syndic, à l’ensemble des co-propriétaires, en l’absence de réponse, j’ai pris un avocat.. le papier pour protéger l’ensemble des garages a disparu au syndi malgré qu’avec mon avocat nous avions trouvé une solution pour tous…. voilà. Nous n’avons qu’une voix et quand il y a une harceleuse et des lâches nous ne pouvons rien faire… que protéger notre propre bien de notre mieux… et les ignorer.. J’ai mis des années… mais j’y suis arrivée assez bien maintenant. Je regrette toutefois de ne plus pouvoir habiter une maison… (cause de santé).
Nous n’avons qu’une voix… c’est là tout le problème.
Je ne vous ai pas apporté de solution.. mais je veux seulement dire que tout le monde n’est pas comme nous à penser aux bien de tous. courage à vous.
christiane
Bonjour
Votre cas n’est pas isolé, beaucoup de copropriétés sont « gouvernées » par ce genre de personnage, ils sont de ces petits rois aux petits pouvoirs. La copropriété est le jus dans lequel j’ai vu le plus de ces dictateurs qui imposent aux autres leurs volontés. Ils savent par quelques artifices donnés à certains, s’entourer d’un cercle de malfaisant profiteurs. Le souci pour les autres comme vous, c’est de sentir le poids de l’injustice. Dans les copropriétés vous êtes dans un microcosme ou chacun doit trouver sa place. Le conseil syndical a vocation la gestion du cadre de vie au nom des copropriétaires, aidé dans sa tache par le syndic, celui-ci a souvent un rôle pervers dans ses relations avec le président de copropriété, car il a tendance à conforter ce personnage dans son statut « par simple clientélisme ». Si le syndic a le président du conseil syndical dans « sa poche » il est plus facile de lui faire admettre certaine dérives de gestion.
Voici le tableau:
pour les places de parking communes louées à des particulier, cette démarche a fait l’objet d’une décision d’assemblée générale, fixant le prix de la location et la durée du bail, les dividendes de ces locations doivent apparaitre dans les comptes de la copropriété, compte fait par le syndic et présentés dans les comptes annuelles. Vous saurez ainsi combien de places sont à la location. Si vous voulez vraiment déstabiliser le jeu en faveur des nouveaux arrivants, il faut vous montez intraitables sur les comptes. Ils sont vérifiés par les membres du conseil syndical avant l’assemblée générale annuelle.
Postes à vérifier :
Les charges, le poste travaux réalisés en régies (dépannages), gros travaux votés l’année précédentes réalisés ou non, à quel prix, il y avait-il trois devis présentés lors de l’assemblée générale des copropriétaires
Voici quelques pistes, mais surtout ne vous découragez pas, le temps travaille pour vous, il ne faut pas aborder ce personnage de front, mais en subtilité.
Courage à vous vous pouvez me poser les questions par Émail.
Je suis propriétaire dans un immeuble depuis environ 10 ans. Je n’ai jamais eu d’AG de la part de mon syndic bénévole. J’ai dû demander des mois et années qu’on trouve l’origine d’une fuite qui a abîmé la peinture à multiples reprises d’un mur(nous avons refait gratuitement la peinture à chaque fois et j’ai dû déranger mes locataires), c’est l’entreprise qui tardait soit disant à intervenir; j’ai dû les contacter en direct pour exiger un RV.
D’autre part, mon palier a des murs et plafonds fissurés et très vieillot, cela peut faire fuir les locataires ; j’ai demandé si des travaux seront faits, on me dit qu’il n’y a pas de budget pour cela.
Mon syndic me dit qu’il est embarrassé car un appartement vide a trouvé acquéreur et les futurs propriétaires réclament les pv d’AG. Il me dit ouvertement qu’il souhaite faire un faux PV d’AG. La seule voisine propriétaire a plus de 80 ans et ne demande jamais rien donc je n’aurai pas de soutien de ce côté-là.
Je vais bien sûr refuser cette proposition. Que risque la personne du syndic?
Que puis-je faire pour demander qu’ils fassent des travaux puisque cela concerne seulement mon palier (les autres paliers sont bien entretenus avec du joli papier…).
Je vous remercie pour votre aide.
Bonjour Madame
Un syndic bénévole a les mêmes obligations qu’un syndic professionnel.
Ses devoirs sont de veiller à la bonne trésorerie de la copropriété, de tenir une assemblée générale de copropriétaires par an, de veiller au respect du Règlement de copropriété et de la loi, de veiller à la sécurité et à la conservation de la copropriété et de proposer des solutions à l’amélioration de votre patrimoine.
Ce ci étant, l’absence d’AG ne peut être résolue de façon rétroactive, ni l’absence d’actions pour la gestion des fuites d’eau , ni la dégradation des parties communes.
Il est raisonnable de demander au syndic les travaux avant la possibilité d’étudier la vente. Mais il est aussi de votre devoir de le mettre en demeure (par LR/AR) de se conformer à la loi (AG, budgets….) et au besoin de le menacer de copie au procureur de la République. Vous pouvez préalablement demander l’intervention d’un médiateur (gratuit).
Souhaitant que ces réponses puisses vous aider dans vos démarches
Michèle BETHUNE pour MBT CONSULTANTE
Bonjour Marie60.
Le syndic bénévole a les mêmes obligations que le syndic professionnel, dont celui de la tenue d’un AG par an et de veiller au bon entretien de l’immeuble.
Je vous conseille de ne pas accepter la proposition d’achat par le syndic, tant que les travaux ne sont pas réaliser.
Cependant je vous propose de lui adresser une LR/AR pour le mettre en demeure de se conformer à la loi, en qualité de syndic, parce que chaque copropriétaire est aussi responsable à titre individuel et qu’aujourd’hui vous subissez un préjudice direct : vous ne pouvez pas vendre, parce que pas d’AG pas de Budget, ni de prévisionnel, peut être pas de carnet d’entretien….
Vous pouvez aussi vous adresser à un médiateur (gratuit) pour engager le dialogue avec cette personne.
Souhaitant avoir pu vous aider .
MBT CONSULTANTE
bonjour
que faire quand le syndic ( bénévole) n ‘est plus juridiquement syndic
nous avons découvert cela il y a peu de temps mais cette personne
ne réponds à aucun courrier , ni aux mails la situation est très conflictuelle mais au jour d’aujourd’hui la copro n ‘ a plus de syndic
quid des charges ? doit on continuer à les payer ?
merci de votre aide
Bonjour
Vous devez faire une lettre recommandée avec accusé de réception au dernier représentant du syndic bénévole pour le mettre en demeure de réunir une assemblée générale, si vous représentez 1/4 des voix de tous les copropriétaires.
Vous pouvez organiser une réunion informelle des copropriétaires pour obtenir ce quart de demandeurs.
Si vous représentez 15 % des voix de la copropriété, vous pouvez faire un courrier (LR/AR) au TGI, pour qu’il vous nomme un administrateur provisoire (attention le coût est assez élevé!).
Les sommes que vous devez pour l’administration de la copropriété doivent être sous séquestre auprès d’un notaire (surtout pas sur le compte géré par un syndic inexistant).
Pour toute autre solution, vous pouvez me contacter (uniquement par email) sur http://mbt-consultante.com/contact (service payant et restant moins onéreux que les l’administrateur légale où les conséquences financières ou juridiques que vous encourez).
Vous souhaitant une bonne journée
M. BETHUNE
Bonjour,
Je découvre que notre syndic professionnel est aussi régisseur pour un gros propriétaire de l’immeuble. Est ce légal?
L’indépendance du syndic n’est plus respecté et il y a conflit d’intérêt.
Votre avis m’intéresse.
Merci
Bonjour
Le syndic peut être régisseur, cependant en assemblée générale, il ne peut pas représenté le copropriétaire (Art 22 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic n’a pas le pouvoir de décider à qui remettre le pouvoir.
Bonne soirée
Je demande àcomprendre, le nom de régisseur de biens, pour vous gestion des biens, n’est pas plus adapté, Dans ce cas, il n’a pas de vrai interaction, il existe dans l’immobilier des syndics qui possède des agences de locations,vente de biens, assurances et des appartements dans les immeubles en gestion de syndic. Le jeu est pas trés net mais il existe. Un syndic assure ses arrières et se crée des copropriétés fictives
Le fait de posséder un bien dans une copropriété le fait rentrer dans le syndicat des copropriétaires et de même aux décisions du conseil syndical, cette position lui assure la clientèle et la pérennité des gains.
Voici la belle histoire, si votre syndic de copropriété posséde un appartement ou même un simple garage il est force de décision et il protégé son portefeuille et la valeur de sa société.
bonjour,
je suis propriétaire d’un bungalow de pêche dans une co-propriété de 90 parcelles gérée par un syndic bénévole……
la présidente m’a soustrait une partie de ma cotisation annuelle au réglement d’une « amende » à laquelle je m’oppose …..pour selon elle non entretien de ma partie privée et des parties commune (chemin de ronde)jouxtant ma propriété ……hors qu’un gardien fait l’entretien …???
donc à ce jour je me dois de régler le retard de ma cotisation annuelle dans un délai imparti sinon j’aurai des pénalités de retard ……
elle refuse d’entendre les raisons qui nous obligent à ne pouvoir entretenir notre bien comme nous le souhaitons pour raison de santé et gros problèmes familiaux……veut faire intervenir une entreprise extérieure pour le faire à nos frais bien évidemment …..!!!
mais qui dit problème de santé – pas de travail donc pas de rentrée d’argent on tire le diable dans tous les sens …..
elle nous reproche de plus de laisser envahit les nénuphars, ne m’a même pas laissé m’exprimer sur le sujet …….(pour s’en débarasser on y a laissé un attelage voiture …..)
en bref je ne sais plus par quel bout prendre les choses ……je suis fatiguée de toutes ces histoires et de cette personne obtue …….
j’attends votre réponse dans l’espoir de pouvoir m’en sortir sans heurts car je suis prête à bondir
merci de compréhension
Bonjour, je me demande? 90 parcelles, une copropriété, un syndic bénévole, un règlement de copropriété, un syndicat de copropriétaires, des problémes personnels. Avant tout si il y a amandes, elle en référence à une infraction qui existe dans le règlement de copropriété.votre syndic bénévole n’a pas agit de son propre chef, elle doit avoir reçu des plaintes au sujet de votre comportement????
Pour se faire prenait rendez vous avec cette personne et cherchait un arrangement, si vous ne pouvez agir par manque de moyen, l’ensemble dEs Copropriétaires restent solidaires de votre carence en matière d’entretien et de responsabilité. Si vous ne pouvez assurer les règles et les charges de copropriété vous avez le choix de vendre vos parts.
29/7/2015
Bonjour
J’ai un nouveau syndic depuis 1ans et demie.
Il vient de m’envoyer les charges de copropriété pour l’année 2014
avec des index d’eau qui sont inexactes et ne correspond pas
du tout à mon compteur individuel…Que faire???
Bonjour
Les index sont différents de la lecture faites sur le compteur individuel?
Dans une copropriété il reste un certain prorata des consommations communes, le fermier ne connaît que le compteur général de la copropriété, les fuites et autres consommations communes, sont à la charge de l’ensemble des copropriétaires, renseignez vous auprès du syndic pour comprendre la répartition et la facture d’eau dans vos charges.
Président du conseil syndical, la décision des couleurs de peinture en facade à était décidée sans
Avoir été convoqué donc sans ma présence. Puis je contester ces couleurs approuvées par un autre membre du conseil syndical ?
bonjour monsieur
je vient d acheter un studio l assemble generale du syndic aura lieu le 05 04 16 je voudrais savoir qui m envoie la convocation car je suis proprietaire depuis octobre 2015 c est la premiere fois que je doit aller a cet assemblé j ai contacter a ce sujet le president de ce syndic qui ma repondu q il fallait que je me rapproche de mon vendeur mais j ai contacter mon notaire qui lui ma dit que c etait au syndic de m envoyer la convocation
merci
cordialement
Bonjour
Je suis désolée, mais je pense que vote AG (05 04 2016) s’est tenue.C’est le syndic qui doit vous envoyer la convocation à minima 21 jours avant la date d’AG.
Bonne journée.
Michèle Consultante en copropriétés
Notre syndic de » grande popularité » exerce, appuyé avec un assureur de la même société. (risque de conflits d’intérêt évidents ! )
Suite à un sinistre (fuite d’eau importante de l’appartement du dessus, que l’on peut se demander si elle a été vraiment si accidentellement que cela) !
En tt cas, j’ai fait assurer les formalités administratives d’usage pour la déclaration dudit sinistre entre le responsable et la victime mon locataire. (pas sans mal, car la responsable semble se moquer de cela et son régisseur, m’a rempli le constat amiable après fortes sollicitations de ma part). Je suis parvenu à effectuer la déclaration auprès des différents assureurs impliqués. (y compris envers le mien, assurance propriétaire non occupant)
Deux mois après mon Syndic me signale qu’il va y avoir une expertise. Il semble, en tant que copropriétaire, je n’ai pas être convié.
Lors de cette expertise mon locataire a permis l’accès à l’appartement, au Syndic et Assureur bien aimé (puisqu’il s’agit de la même société déjà évoqué). A première vue ils n’ont pas contredit le devis fourni par ma locataire, et je n’ai jamais, été destinataire du rapport d’expertise.
Quatre mois après le sinistre, en tant que copropriétaire, je suis invité par courrier du Syndic, de fournir les factures de réparation (grattage des enduits, enduit, ponçage, sous-couche et peintures, tout avec l’ accord du locataire et obligations de protéger le mobilier du locataire etc.)
N’ayant pas eu connaissance du rapport d’expertise par mon Syndic et son assurance du même nom, j’ai saisi l’artisan émetteur du premier devis de 2300 €, non dédit semble-t-il, pour effectuer les travaux que j’ai réglé après réception du chantier.
Quand est venue l’heure de me faire rembourser, il m’est signalé que je ne pouvais pas percevoir mon acompte, de 110 € et encore moins les 1160 € qui était la somme résultante de l’expertise. Non seulement j’étais très loin du montant du devis initial, mais encore je ne pouvais pas percevoir « un € », puisque les 2 chèques de l’assureur, que je n’ai pas pu voir, était libellé au nom du Syndic. (ainsi ce dernier non seulement a effectué, la rétention du dossier mais également le montant de l’indemnisation ridicule que je n’ai pas pu contester. Quand on sait qu’il s’agissait de réhabilité les murs et plafonds de la salle de séjour, d’un couloir, d’une cuisine et d’une chambre. (expertise sans contradiction possible de ma part puisque non renseigné, ni par l’ Assureur ni par mon Syndic.)
Faisant parti du CS, cela s’apparente d’un règlement de compte, surtout quand j’ai voulu demander des comptes au Syndic, il m’a répondu : » mais qui gère ton appartement ? » Alors qu’il sait très bien que je le fais depuis 14 ans, en réglant ponctuellement mes appels de fonds. Pour moi, il régle ses comptes vis à vis du CS, car sa gestion a été remise en cause, et une fois de plus, j’observe qu’il a failli en ne me renseignant pas utilement. De plus, je ne vois pas de quel droit il peut retenir mon indemnité, si petite soit-elle ? Comment peut-on saisir le médiateur des Assurances ? Comment peut-on enfin remettre sur le droit chemin ce type de Syndic voyou !
Pour cette somme modique, je ne peux pas engendrer une procédure judiciaire, mais il faudrait pouvoir dénoncer utilement ce type de comportement, surtout, que ce même Syndic impliqué dans une autre copropriété a plus ou moins procédé de la même manière, et le copropriétaire lésé, n’a jamais eu son indemnité !
Merci de votre attention. Bonne journée et salutations.
Il y aurait encore beaucoup à dire…
Bonjour,
Je suis nouveau propriétaire dans une résidence de 100 lots et j’ai eu la désagréable surprise de constater qu’on me demandait 300€ de chauffage (collectif) par mois.
(surprise car le diagnostic électrique parlait de 1500€ à l’année et que je n’ai pas eu d’autre info)
Il y a un gros écart avec mes voisins.
Selon le Règlement de Copro les charges de chauffage sont fonction de la surface de chauffe installée (mais je ne possède pas 3 fois plus de radiateurs que mes voisins !!)
J’ai plusieurs grilles de répartitions des charges : ascenseur, escalier, propriété du sol… mais le paragraphe « chauffage » n’est pas détaillé lot à lot.
Les « tantièmes » indiqués sur ma facture correspondent en fait au prix que je paye à l’année.
Il y a au total 180.000 tantièmes et un montant total à répartir de 180.000€
C’est le montant de la facture du chauffagiste.
Visiblement le syndic inscrit la somme qu’il réclamera à chacun mais pas en fonction de tantièmes, juste en fonction de la tête du client…
J’ai adressé un recommandé, sans réponse.
Oralement on me dit que les calculs ont été faits il y a très longtemps, qu’il ne peut pas y avoir d’erreur, que ça ne se modifie pas d’un claquement de doigt et que le règlement de copro date d’avant l’an 2000 ce qui autorise l’absence d’explication.
Comment faire pour corriger cette situation, pour forcer le syndic à établir et publier une grille ?
Tant que cela n’est pas fait, le mode de calcul obscur du syndic est il légal ?
J’ai entendu qu’on doit appliquer les tantièmes généraux dans ce cas… C’est vrai ?
Comment faire pour que ça devienne réalité ?
Est ce que c’est la copro qui décide ? Ou peut elle décider de rester dans l’illégalité – si c’est illégal – puisque cela arrange financièrement les autres propriétaires ! je paie plus que de raison, c’est rentable pour eux !
Merci de votre attention… pour faire suite aux autres messages, c’est ici aussi le président du cs qui « pousse » la copro à refuser le changement lors des AG.
Bonjour, en réponse pour le chauffage collectif et la répartition, les choses ont beaucoup évoluée en ce domaine, nous ne sommes plus aux grilles de répartitions figées dans le temps par un réglement de copro écrit dans d’autres années et d’autres circonstances, aujourd’hui nous sommes passés dans les économies d’énergies et vous pouvez à ce titre proposer la pose de compteurs de consommation de chauffage individuel, ces capteurs vous donnent la quantité de chaleur consommée au jour et à l’année par appartement. La répartition se fait alors au regard des dépense de chacun plus les pertes du réseau, occasion pour la copro de faire une recherche des pertes collectives par une isolation du réseau mais plus loin par appartement, le but aujourd’hui est d’aller plus loin vers les économies d’énergie et des consommations maîtrisées, tout ses démarches et modification donne lieu à subventions. Pour le syndic, s’il est professionnel n’a pas la main sur votre copro, le conseil syndical est le représentant des copropriétaires, le syndic fait ce que le conseil syndical souhaite et assure la gestion de la copro, quand vous posez une question il doit vous répondre, et justifier ses réponses, vous le payez pour cela, à mon avis vous avez un certain poids de décision dans la copropiété au vue de vos tantiémes, alors action, vous devenez force d’action et de propositions.
Bonjour
En réponse au message de MOMODU29 et de SIMON, je souhaite préciser
– Seule l’assemblée générale est souveraine pour décider des actions sur la copropriété
– Le conseil syndical a le rôle d’assister et de contrôler le syndic et ne peut émettre qu’un avis. Il ne peut pas prendre de décisions, hormis sur délégation donnée par l’AG des copropriétaires et dans un cadre très précis.
– Le conseil syndical n’a aucun devoir vis à vis des copropriétaires
– Le syndic n’a pas d’obligation de donner réponses à des copropriétaires , ni à les justifier. Son seul client est le syndicat des copropriétaires.
– Tout copropriétaire justifiant être lésé par la répartition des charges peut se pouvoir, sous conditions, auprès du Président Du TGI. Le syndic applique le RDC. Vous ne pouvez pas imposer au syndic une modification de charges
– Vous pouvez demander au syndic l’inscription à la prochaine AG, la mise en place de répartiteurs (attention, il vous appartient de faire le projet de résolution et d’apporter des devis (mise en concurrence obligatoire)…
Bonnes démarches.
Courtoisement
bonjour
le président du conseil syndical peut il faire travailler son fils, contre rémunération, pour des petits travaux dans la copropriété
le président refuse que ce soit le concierge qui les fasse (nettoyage du parking – désherber – pose d’une nouvelle antenne de TV etc)
merci
Bonjour
Lors de la dernière AG en mars 2016 nous avons élu un nouveau syndic. Le précédent syndic démis de ses fonctions a établi un chèque d’environ 800€ Avant de restituer le chéquier représentant les frais de tenue d’AG de 2 années antérieures 2014 et 2015, frais contestés lors de l’AG compte tenu qu’ils sont inclus dans le forfait annuel, (je précise qu’il n’y a pas eu de dépassement d’horaire) ainsi que des frais de transfert de comptabilité. Le nouveau syndic lui a fait une mise en demeure de rembourser la copropriete, ce qui n’a toujours pas été fait. Quelle action pouvions nous mettre en place pour récupérer ces fonds , le syndic actuel nous dit que les frais de tribunal vont coûter plus cher que cette somme ?
Merci de votre réponse
Bonjour France
Le Président du conseil syndical n’a pas le pouvoir d’engager une personne pour travailler sur la copropriété, seul le syndic peut le faire dans des conditions très restrictives de la loi et d’aval de l’assemblée générale.
Le concierge ne peut réaliser des travaux dans les parties communes, et selon les conditions de son Contrat. Attention aussi à son nombre d’UV et et la définition de ses « tâches ».
Par ailleurs certaines tâches demandes des agréements et des qualifications.
Bien cordialement
Bonjour Francine,
Il est vrai que le montant à engager pour des poursuites judiciaires à l’encontre du syndic seront très certainement bien supérieur à à la somme dûe, cependant si vos dires sont vérifier par le tribunal, toutes les sommes engagées pourront être remboursées au syndicat des copropriétaires, plus des dommages et intérêts, plus… .
Un autre moyen peut être utilisé et d’alerter la fédération du syndic sortant de la situation.
Souhaitant vous avoir répondu, bien cordailement
bonjour , ma copro a envoyer un courrier a mon proprietaire lui demandant de regler des honoraires de frais d’entretien car selon une denonciation nous serions responsable d’ouverture forcé du dit portail ( choses qui a du arrivé une fois ou deux , le temps que nous allions changer la pile du bipper qui sert a ouvrir le dit portail ) soit , le fait est que depuis que nous avons changé cette pile de bipper , nous retrouvons notre portail de résidence ouvert par d’autres residant et que nous considéront cette mise en demeure abusive car la faute ne peut incolmbée notre seule responsabilité , auriez vous une ( lettre type ) que nous pourrions envoyer a notre syndics afin de faire annulé cette mise en demeure , d’avance merci de votre reponse qui j’espere saura nous aider , d’avance merci ….
Bonjour,
Nous sômmes propriétaire d’ un appartement le syndic nous oblige à lui remettre les clées en rar sans quoi, il demande 500 euros.
Dans l’attente de votre réponse. Julie
Bonjour Julie
Cette somme n’est en rien justifiée.
Le syndic ne gère que les parties communes
Remise des clés pourquoi?
Le syndic ne peut imposer des pénalités financières.
La liste exhaustive des prestations particulières est définie par la loi et il semblerait que la demande du syndic n’entre pas dans son champ d’application.
Cordialement
Bonjour
Suite à une fuite du balcon saillant du dessus qui a endommagé le plafond en 2014 mon syndic a mis 3 ans à réparer l’étanchéité de la dalle dudit balcon. Le dossier de sinistre a tellement traîné que le dossier d’assurance a été classé. Je ne suis donc plus assurée sur ce sinistre. Désormais le syndic se retranche derrière la convention cidre (devis effectué par leurs soins de moins de 1600€)pour me faire payer la rénovation de mon plafond. Le balcon saillant est exclus de la convention cidre. Comment les obliger à payer? Je ne sais plus quoi faire…
Merci. Cdlt
Bonjour, le syndic de la copropriété ou j’habite, refuse de mettre a l’ordre du jour m’a demande pour rentrer au conseil syndical, prétextant que l’éléction du C.S. se fait tous les trois ans, donc il me demande d’attendre… et a la dernière élection du C.S., il a invoque que pour étre élu il fallait étre présent… malheureusement j’ai eu un PB de santé et j’avais fait un écrit pour ma demande,
a un voisin, sur papier pour me présenté…!!! je crois qu’il ne veut pas de moi au C.S…..
merci de me donner des conseils… que faire….merci JLP.
Je suis copropriétaire d’un F2 dans une grande copropriété (3 immeubles de 7 étages).
Dernièrement, le syndic de copropriété a fait face à une urgence fuite de canalisation eaux usées dans l’immeuble.Ces dernières étaient vétustes, cela se conçoit.
Là ou ça se complique, ce dernier a entrepris de faire d’autres travaux de canalisation d’eau potable, cette fois. Ceci sans demander l’avis des copropriétaires et ces travaux ont débutés en avril 2017 sans préavis.
Ces canalisations passent en haut des portes des caves. C’est par hasard, en me rendant à la mienne que j’ai vu qu’ils avaient condamné ma cave pour durée indéterminée.. En effet, sur le plafond des parties communes, il y a un autre tuyau à l’horizontal sur le plafond des parties communes face à la porte de ma cave obligeant le plombier à mettre un coude sur la mienne.
Je suis allée voir mon gardien d’immeuble pour demander des explications. Voilà ce qu’il m’a répondu : « Les travaux ont été commencé au mois d’avril 2017. Le plombier n’avait pas d’autres solutions que de mettre cette nouvelle canalisation au-dessus des portes de nos caves. Les fuites d’eau seront mieux détectées ainsi. Les travaux ne sont pas fini et j’ignore quand ils le seront…. Le syndic attend que ces derniers soient fini pour recenser et envoyer un courrier aux propriétaires des caves condamnées en leur proposant de scier le haut de la porte, ceci en vue de limiter les frais de déplacement)
En entendant cela, j’ai réalisé qu’il y avait triple dommage me concernant : Que se passera t’il en cas de fuite pendant jours fériés nos caves seront inondées qui paye les frais ? (ce syndic est difficilement joignable avec des pratiques vieillottes et n’a que faire de plaintes isolées), Quand retrouverais-je la jouissance de ma cave ? atteinte à parties privatives pour une durée indéterminée. En outre, il est clair que ce dernier va faire payer la note à l’ensemble des propriétaires sans aucune compensations pour ceux qui se retrouvent lésés dans cette histoire.
La question est comment défendre mes droits de manière efficace face à ce syndic abusif et malhonnête….
J’espère avoir été claire dans mon témoignage.
Je vous remercie d’avance de toutes vos réponses.
Cordialement
Bonjour je suis propriétaire par succession de mon papa decede dernièrement il était membre du conseil syndical nous avons contacter l’agence immobilière sygestim Epinal pour pouvoir nous faire connaître et d’autre par demander que l’ont nous envoient le courrier convocation pour l’assemblée et savoir où en sont certain travaux en attente de réalisation cependant l’agence ne veut veux pas nous reconnaître propriétaire même avec l acte notarial et d’autre par le lendemain de mon coup de téléphone le président du syndic organiser un assemblée sans nous y convier que faire svp je suis à bout
Notre syndic de copropriété a adressé aux copropriétaires un PV non validé, ni contresigné par le conseil syndical, avec des erreurs relativement importantes, et ne répond pas aux injonctions de modifications du PV ni aux demandes de rendez vous. Pouvons nous l’éjecter, et le conseil syndical peut il faire un PV rectificatif et le signifier par LRAR au syndic et l’adresser aux copropriétaires.
Merci de votre réponse
Bonjour, j’ai demandé le détail des charges à mon syndic et au conseil syndical mais il ne répond pas à mes demandes. De plus, des délégations pour des montants déterminés à l’avance tels que 2000€ sur des travaux présentés en AG sont systématiquement votées en AG en faveur du syndic avec consultation du conseil syndical. De plus, un copropriétaire, une snc, n’est jamais présentée aux assemblées et n’existe pas au registre du greffe ou sur Internet. Enfin, j’ai demandé à mettre à l’ordre du jour la possibilité de fermer à clef le local poubelle car il donne sur l’extérieur et on me répond que ce ne sera abordé qu’en questions diverses donc sans prises de décision et cela est systématique des qu’un propriétaire veut mettre un point à l’ordre du jour, seul le conseil syndical décide et ne nous consulte pas. Que pensez vous de tout cela ? Mes voisins souhaite que je me présente et la réunion a lieu mardi. Je précise qu’il s’agit d’une ASL.
Bonjour,un vote pour l installation d un ascenseur ds un immeuble ancien va etre voté.Le syndic fait de la retention d infos concernant le cout global des travaux et la participation individuelle(il ne donne que le montant par tantieme et pas par etage)Il colporte d autres parts de fausses infos par le biais de copros qui veulent a tout prix l ascenseur,pour inciter les gens a voter pour.Etant le seul representant syndical de l immeuble concerné par l ascenseur,et tres peu appuyé par les autres membres,je voudrais savoir quels sont les recours pour denoncer ce ces manipulations;merci de me lire,cordialement
Bonjour, à l’AG du sindic de copropriété, j’ai été lésé au moment des votes pour mon élection comme membre sindical, le sindic a inciter les autres copropriétaires de ne pas voter pour moi. A la fin de l’AG certains copropriétaires ont regretté leur votes. Je peux annuler l’AG pour avoir été lésé?
Merci pour votre réponse.
bonjour!je vend mon appartement le notaire me reclame parmis tous les documents afournir pour la vente pre etat date le sindyc loiselet-daigremont il me facture 559+243=802euro mon avis c’est abusif quoi faire votre reponse s.v.p cordialement
bonjour
suite à un incendie de deux voitures en dessous mes fenêtres, volets ne s’ouvrent plus, j’ai déclaré le sinistre à mon assurance , expertise faite c’est à l’assurance de la copriete d’agir
un expert est venue plus de 2 mois aprés et maintenant j’attends depuis un mois la réponse de l’assurance de la copropriete
que puis je faire, je n’ai toujours pas de réponse
merci de votre réponse
Bonjour
Voila je suis très ennuyé avec un syndic qui fait payé les réponses aux mail 12.50 euros
il ne paie pas les fournisseurs
il invente des frais privatif
il fait des rappel de paiement pour des comptes non approuvé aux AG
il me doit de l’argent 1300 euro de frais de leur avocat qui n’a pas effectué le travail, donc j’ai droit au remboursement
il augmente ses frais de syndic d’office de 28% sans avoir droit aux votes a l’ AG
il augmente les frais de décompte pour l’eau , de 60 euros il passe a 290 euro
il mets des frais de sinistre alors que c’est un autre copropriétaire qui a déclarer le sinistre
puis il a donné sa démission car les copropriétaires avaient marre de payé , sur 5 mois j’ai du payé 2880 euro
puis il dit que c’est pas lui qui donne sa démission et veux nous faire payé un préavis de 3 mois
il a pris tout l’argent des comptes de l’acp et dit qu’il n’y a pas assez d’argent et fait un appel de frais extraordinaire de 1500 euro
je ne sais plus quoi faire, nous sommes 3 copropriétaires pour 4 étages car j’ai 2 appartements
si je l’attaque en justice , je sais qu’il a une très bonne protection juridique
j’ai déjà dépensé 3000 euro de mon avocat qui n’a abouti a rien car il ne lui répond même pas
je ne sais plus quoi faire , si vous avez une idée pour m’aider j’en serais très reconnaissant
Bonjour,
J’ai payé mes charges du trimestre le 1er mars. Mon chèque a été débité le 7 mars.
Le régisseur m’envoie une lettre recommandée en disant que je n’ai pas payé et que j’aurai des frais. Je reçois aussitôt un nouveau décompte avec 24,50e de frais de recommandé + 2 fois 12,50e de frais de retard. Je leur envoi, suite à leur demande, un extrait de mon compte bancaire avec le débit et je demande à ma banque la photocopie du chèque, que je leur envoie.
Nous sommes le 10 mai. Malgré mes appels téléphoniques, pas de réponse. Je ne sais pas où est passé mon chèque. L’assemblée générale de copropriété vient de se réunir. Je viens d’apprendre que le régisseur vient d’étaler mes comptes personnels de copropriété devant les personnes du conseil syndical,en disant que ce n’est pas possible, je n’ai pas payé, alors que je leur ai envoyé toutes les preuves.
Que dois-je faire?
la banque me demande de leur envoyer une lettre recommandée en leur demandant une attestation disant qu’il ne retrouve pas le chèque et de porter plainte.
Merci de me répondre
Bien à vous
Dany
Bonjour,
je suis locataire dans une résidence privé. Depuis plusieurs années, ce syndic nous privent de plus en plus de la jouissance de certaines parties de la residence, pour des motifs que nous ne connaissons pas, ex de dernière restriction, la condamnation par verrous des portes donnant accès a la cours intérieur de mon immeuble. Elle est selon le consierge « interdite d’accès ». Hors lorsque nous avons aménagé, nous avions toutes les clefs et accès a toutes ces parties.
En cas d’incendie, il n’y a qu’une seule sortie dans l’immeuble! L’autre est condamnée !
Ils ont encores plein d’agissements et nous donnent une impression de ttoutes puissance sans que nous ne puissions donner notre avis et être informé.
Comment pouvez m’aider, car ca deviens invivable et incompréhensible.
bonjour ma mere proprietaire dans une coproprieté en bretagne m a declaré via le biais d une procuration ,mandataire, pour effectué en son nom toutes les actions et contact et demandes de renseignements avec le syndic de coproprieté et le conseil syndical.
une procuration sous seing privé est elle suffisante ou doit elle etre effectuée chez le notaire.
évelyne je suis dans une copropriété nous devons avoir une réunion de copropriétaire le 17:09:2020 c est le gardien de l immeuble qui nous a prévenue qu il n y avait pas de réunion fallait voter sûrs l ordre du jours mais le syndic allait faire la réunion entre eux et il ne veule pas de propriétaire qui assiste nous avons pas de regard sûrs les vote
Bonjour…le syndic a annoncé par simple affiche dans le hall et l’ascenseur que si les propriétaires des vélos entreposés dans le kot ( commun) n’identifiaient pas leur vélo, ils s’en débarrasseraient.
J’ai zappé cette information et mon vélo a donc été évacué
Ais-je un recours pour cela? Il me semble qu’un courrier dans la boîte aux lettres ou un mail aurait été normal !
Je suis furieuse…
Merci pour votre réponse
Marie
En 2016 suite aux devis D’un montant de 208.000 € effectués par notre Syndic, nous avions voté des Travaux de TRAITEMENT DES FAÇADES, PROTECTION ET REPRISE DE MAÇONNERIES ET JOINTS DÉFECTUEUX sur 9 Bâtiments dans une résidence privée. Nous avons réglé le montant de la facture éden 4 trimestre Mais on ne sait pas ce qui c’est passé avec le Conseil Syndical mais les travaux n’ont pas été faits et le Syndic n’a pas été reconduit pour l’exercice suivant 2017 !
Un autre Syndic a été réélu !
La somme correspondant à ces travaux a été mis sur un compte nous a t-on dit !
En février 2020 le nouveau Syndic nous a envoyé un courrier pour nous dire qu’il utilisait cette somme pour des travaux très urgents ( murs de boxe qui ne nous appartiennent pas …) et que si les murs venaient à s’écrouler, la COPROPRIÉTÉ en serait entièrement responsable !!
Et Hop, par un jeu d’écriture la somme a été utilisée !! Les Intérêts bancaires depuis 2016 on verra plus tard nous a-t’on répondus !!
C’est pas fini, on vient de recevoir un nouveau Devis pour TRAVAUX SUR FAÇADES pour
RAVALEMENT – OPTION ITE PIGNONS d’un montant de 1.453.293 EUROS
Je vous avoue que je suis très étonnée et certains Copropriétaires également !
En 2020 et jusqu’à maintenant, nous n’avons reçu aucun rapport du Conseil Syndical alors que depuis 20 ans nous en recevions 1 par Trimestre !
Et nous avons une réunion pour l’assemblée Générale fin Juin 2021 EN VISIO !
Quelques Conseils nous seront utiles !
Merci
Bonjour. La régie qui nous gère depuis novembre 2019 car l’ancienne régie a vendue, celle-ci change tous les 6 à 8 mois env. de gestionnaire et autres personnels.La dernière A. Générale date de mars 2019 et nous n’en avons pas eu depuis plus de 2 ans malgré mes nombreuses relances verbales et écrites car je suis la Présidente du CS depuis de nombreuses années (car personne sur les 19 copropriétaires que nous sommes ne veulent s’impliquer, de plus je n’habite pas sur place car c’est un locatif.
On connait un problème avec la façade avec quelques fuites dans 3 apparts dont le nôtre, impossible de faire entendre raison au gestionnaire qui a fait faire des travx de sécurité (enduit cloqué a été enlevé) mais la 2ème étape qui consiste à finaliser et reboucher les fissures, Mr dit qu’il en parlera à l’AG (mais c’est urgent et l’AG pas encore fixée)
Ma question est la suivante qui peut lui imposer de remplir ses obligations car je pensais voir 1 médiateur mais les frais peuvent coûter jusqu’à 360€, je souhaiterai une solution moins onéreuse, car depuis le1/7/20 son contrat de syndic est terminé et comme j’avais proposé à l’ordre du jour de l’AG de 2020 une autre régie qui avait été décidée après concertation, celui-ci fait exprès de faire la sourde oreille.
Merci par avance pour votre réponse pour le mettre devant ses responsabilités
Bonjour,
Si le devis de travaux vote ne comporte pas de date de validite, si le devis final bcp plus cher rajoute le jour de l ag n a jamais été communique malgres de multiples relances du syndic, si une partie des travaux sont en infraction a l urbanisme confirme par l urbanisme , si les 2 mois de recours sont ecoule , quelle loi peut annuler cette resolution car les travaux feraient une infraction penale donc j ai refuse de payer.
Bonjour, sur la facture des charges trimestrielles de ma maman figure une ligne : » frais d’encaissement de T.I.P : 32,37 € » est-ce légal ? Je vous remercie par avance de votre réponse.
Bonjour,nous sommes une copropriété de plusieurs logements,on a voté les travaux isolation thermique solhia nous calculer les aides,nous avions signé l’autorisation que les aide sois verser au syndic pour le début du chantier,et maintenant le conseil syndical et le syndic on pris la décision de changer les aides s’en rien dire à personne,moi personnellement, avec les nouvelles aide j’ai perdu 5000 euros,le syndic on t’il droit de faire sa .merci
Bonjour,
Je suis propriétaire d’un appartement classé G à cause d’un mur extérieur.
Je souhaiterai procéder à l’isolation de ce mur par l’extérieur mais le syndic s’y oppose car je suis le seul propriétaire concerné par ce mur.
Y a t’il une solution.
Cordialement.
Un balcon a été construit sans vote d ag et sans autorisation d urbanisme car pas possible, mais qu il y a prescription de plus de 10 ans, est que le nouvel acquereur doit payerles travaux de ce balcon mal entretenu? Est ce une partie commune ou privative dans le cas ou la petite copro n a pas de reglement de copropriété ?
Merci bcp
Est ce que la loi de 2008 s applique sur la date de la connaissance du pb quand il s agit de l annulation d un edd de 1960 pour cause de nullite manque de signatures?
Est ce qu un acte de partage est considere comme une convention ou un simple acte admin si c est le seul document de la copropriété datant de 1945 . Pas de reglement.
Lors de la création d un edd en 2022 est ce la loi de 2022 ou 1938 qui s applique concernant les jardin. Feront ils partie de la copro ou lotissements en 2022?
mon syndic a la c^te belge ne me verse pas la somme qu’il a reçu de leur assureur pour une fuite d’eau que nous avons subi en juillet 2021.le 18 janvier 2022 il a perçu la somme de 1.380 euros qu’il a reconnu avoir reçu mais a ce jour le 19 janvier 2023 nous n’avons toujours rien reçu?pourriez vous nous aider a ce sujet?