Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un document obligatoire établi au moment de la construction de l'immeuble ou au moment de la division de l'immeuble en lots. Il doit être rédigé, validé et modifié par un professionnel (notaire, géomètre, expert en immobilier) et fait l'objet d'une publicité foncière. Il s'impose comme le document officiel de référence parce qu'il énonce les règles de fonctionnement de la copropriété et par principe les obligations et droits des occupants de l'immeuble. Il est éventuellement complété par un règlement intérieur. Il est remis à chaque copropriétaire de l'immeuble, mais également aux futurs acheteurs. Une copie doit être remise également lors de la signature du contrat de location pour qu'ils soient informés des règles de l'immeuble. Certains règlements peuvent avoir des clauses restrictives comme l'interdiction d'exercer des activités commerciales ou d'entreposer vélos ou poussettes dans le hall, par exemple. En général, le document aborde :

• les parties privatives
• les parties communes : leur destination,  leurs conditions d'utilisation et leur administration
• le syndic, qui se tient à disposition des copropriétaires pour faire réaliser les différents travaux et diagnostics obligatoires

Valeur juridique et opposabilité

Le règlement de copropriété est un contrat particulier, en effet, il n'est pas nécessaire d'y consentir pour y être partie. Vous adhérez à ce contrat dès lors que vous détenez un lot de la copropriété, et ses dispositions s'imposent à vous, c'est pour cela que l'on le nomme "règlement". Au niveau juridique, les actions issues de la violation du règlement ne sont pas délictuelles, mais contractuelles. Le règlement de copropriété ne peut bien entendu en aucun cas déroger à la loi. Les dispositions de la Loi de 1965 et de son décret de 1967 (voir la rubrique législation) étant d'ordre public, toute clause contraire du règlement de copropriété est réputée non écrite. Autrement dit, elle est inexistante.

La répartition des charges

Les parties en commun sont divisées sous forme de quoteparts, appelées tantièmes ou millièmes, qui servent de base de calcul lors de la répartition des charges générales débattue en assemblée générale. Un état descriptif de division est publié par le notaire à la conservation des hypothèques partageant l'immeuble en plusieurs lots numérotés comportant :

• un numéro d'identification
• la description du lot
• la quote-part de parties communes

Modification du règlement de copropriété

La modification du règlement de copropriété ne peut être décidée qu'à la majorité des membres du syndicat représentant les deux tiers des voix. En revanche, l'assemblée générale ne peut imposer à un copropriétaire une modification à la destination ou à la jouissance de ses parties privatives. La modification de la répartition des charges requiert, en règle générale, l'unanimité des voix des copropriétaires.

Que faire en cas de non-respect du règlement de copropriété ?

Cas n°1 : C'est un locataire qui enfreint le règlement

En premier lieu, le propriétaire bailleur doit en être averti par le syndic ou par les autres copropriétaires. Il est alors de son devoir de rappeler, à l'amiable, les obligations au locataire. Si le manquement aux règles est involontaire et que le locataire est de bonne foi, le problème se règlera très rapidement. Si le copropriétaire bailleur tarde à réagir, le syndic est en droit d'intervenir directement auprès du locataire. Si malgré ces relances, le problème n'est toujours pas résolu, alors il est possible d'assigner le locataire devant le tribunal de grande instance pour obtenir la cessation du trouble de voisinage ou du désagrément. En tant que propriétaire bailleur, vous devez être en mesure de fournir la preuve de votre intervention rapide. Conservez une copie du courrier, ainsi qu'un accusé de réception. Si le locataire ne change pas son comportement, vous êtes ainsi défait de toute responsabilité.

Cas n°2 : Le désagrément est causé par un copropriétaire

Dans ce cas, Le processus est un peu différent. Le syndic doit alors lui adresser une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception. Si le problème persiste, le syndic peut demander à l'assemblée générale l'autorisation d'agir en justice. Il doit fournir un constat d'huissier démontrant que le règlement de copropriété a été enfreint. Il peut également engager directement une action devant le tribunal de grande instance si le problème devient trop lourd à gérer.