Location meublée ou non meublée : quels régimes ?

Les recettes locatives issues d'une location meublée ou vide sont à déclarer comme des revenus fonciers. La période de déclaration de revenus fonciers est propice aux questions fondamentales : dois-je passer en meublé ? Dois-je revenir à la location vide ? Une stratégie fiscale se prépare dès que le propriétaire décide de louer un bien, car tout revenu locatif est imposé. Le régime fiscal est différent s'il s'agit d'une habitation louée vide ou meublée. Une fois votre contrat de location signé, le retour en arrière s'avère difficile. Dernières options disponibles, le choix entre deux régimes fiscaux différents : l'abattement forfaitaire ou la déduction des charges. Pour se retrouver dans ce dédale de réglementations, voici des conseils pour vous aider dans votre décision.

Régime fiscal de la location vide

Deux situations se présentent si vous louez vide ou non meublé :

Le microfoncier si le montant annuel des loyers bruts est inférieur à 15.000 euros

Vous dépendez automatiquement du régime microfoncier. Une déduction forfaitaire de 30 % s'applique sans aucune démarche de votre part. L'impôt est calculé sur la base imposable selon le système de tranche marginale d'imposition (TMI). Pour les propriétaires résidant en France, un taux de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers est appliqué.

Le régime réel si vous dépassez 15.000 euros de loyers ou si vous avez engagé de lourds travaux

Cette option s'applique pour une période de 3 ans durant laquelle elle est irrévocable. il est plus avantageux d'opter pour le régime réel car vous pouvez déduire les frais tels que :

• les frais de gestion locative du bien (honoraires de gérance, rémunérations du gardien, frais de procédure, prime d'assurance...)
• les dépenses d'entretien, réparation et amélioration
• la taxe foncière
• les intérêts d'emprunt
• les diagnostics immobiliers
• les déductions forfaitaires obtenues à la suite d'un système de défiscalisation

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Régime fiscal location meublée

Les revenus de la location d'un logement meublé sont imposables au titre des revenus industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour deux régimes :

Régime micro BIC si vos revenus locatifs sont inférieurs à 32.600€ par an.

Vous bénéficiez alors d'un abattement forfaitaire de 50%. Comme dans le microfoncier, vous ne pouvez pas déduire vos charges. Vous êtes libre de basculer au régime réel simplifié si vos dépensent le justifient. Bons à savoir :

• si vous louez des chambres d'hôtel ou de gite, l'abattement sera, dans ce cas, de 70 % de vos recettes locatives brutes.
• Pour une location saisonnière de chambres de gites ou d'habitation meublée de tourisme ; l'abattement sera de 71 %.

Régime réel simplifié si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire de 50% ou si vos revenus sont supérieurs à 32.600€ par an.

Le régime réel simplifié vous autorise à déduire l'intégralité des frais et charges (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion, charges d'amortissement…). Si ces frais sont très importants, il est possible de dégager un déficit foncier. Ce montant est imputable dans la catégorie des revenus fonciers. Celui-ci peut être reporté annuellement sur dix ans, dans vos prochaines déclarations - dans la limite de 10.700 euros par an. Informations importantes :

• seuls les loyers réellement payés et encaissés par le bailleur sont à déclarer.
• le passage du régime du réel au régime du micro peut se faire seulement trois ans après la dernière intégration du déficit foncier.
• le régime du réel simplifié est plus avantageux en cas d'investissement immobilier ou d'acquisition avec rénovations. Les frais d'investissement permettent de dégager un déficit foncier qui est fiscalement favorable.