Devez vous opter pour le régime micro foncier ?

Le régime micro foncier est un système simplifié qui entre dans le cadre de la déclaration des impôts fonciers. Il s'applique automatiquement aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 euros de loyers par an. Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué par l'administration fiscale sur les revenus déclarés. Le régime micro foncier est naturellement recommandé si les charges déductibles ne dépassent pas 30% du revenu brut. Dans le cas contraire, le bailleur peut opter pour le régime réel d'imposition au moment de la déclaration de revenus.

Procédure du régime micro foncier

Le total annuel des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal doit être inférieur à 15 000 euros (hors charges). 1. Le propriétaire porte le montant brut annuel de ses revenus fonciers sur sa déclaration 2. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30% pour frais et charges. Le bailleur ne peut donc pas déduire d'autres charges puisqu'il bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30%.

Les exceptions

Le propriétaire bailleur ne peut pas bénéficier du régime micro foncier s'il perçoit des loyers provenant :

• de monuments historiques
• de logements bénéficiant d'une déduction forfaitaire majorée (régime Borloo...)
• de logements faisant l'objet d'amortissement
• de logements situés dans les zones franches urbaines
• En principe, le régime du microfoncier est aussi interdit aux titulaires de la nue-propriété.

Les avantages du régime micro foncier

Le régime microfoncier a été mis en place pour permettre aux investisseurs locatifs ayant de "petits revenus" de déclarer simplement leurs revenus fonciers. En revanche, le régime du microfoncier n'est pas avantageux pour tous les investisseurs. En effet, si les charges déductibles dépassent 30% à cause de gros travaux, d'intérêts d'emprunt, de frais de gestion locative… le bailleur a tout intérêt à opter pour la déclaration aux frais réels.[

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Des travaux en vue ? Prévoyez à trois ans avant d'optez pour le régime réel

Lorsque l'immeuble locatif nécessite des travaux d'entretien et, ou a été financé par un emprunt, le régime réel et les dispositifs de défiscalisation ancien devrait certainement être meilleurs. Si vous renoncez au régime microfoncier, ce choix sera irrévocable pour une période de 3 ans. Pour bien choisir votre régime fiscal, vous avez donc intérêt à étudier quel montant de frais vous pouvez déduire de vos loyers.

Historique du régime microfoncier

Le régime microfoncier simplifié est entré en application au titre des revenus de 1997 Le contribuable dont le revenu brut foncier annuel n'excède pas 60.000F pouvait bénéficier d'un abattement forfaitaire pour frais de 40%.