Comment trouver le bon locataire ?

Quel propriétaire bailleur ne rêve pas de trouver le bon locataire ? Celui qui paie son loyer à temps, rend son logement en bon état et respecte la tranquillité du voisinage ? Pour trouver cette « perle rare », participez activement au recrutement, privilégiez un contact direct avec les candidats à la location, vérifiez un maximum d'informations.

Ciblez les profils de locataire souhaités

Travailleurs en CDI, fonctionnaires, étudiants (de préférence avec des parents aisés)... Ce sont les profils préférés des propriétaires bailleurs. Réfléchissez quelques secondes aux profils avec lesquels vous avez envie de travailler.

Multipliez les modes de publication de votre annonce immo

Internet est le meilleur outil pour publier une annonce de location. C'est un moyen rapide, simple et convivial qui permet d'insérer des photos et de multiples informations. Les sites spécialisés dans l'immobilier sont nombreux et généralement gratuits.

L'annonce doit être rédigée de façon précise et les informations essentielles doivent apparaître : Lieu, description du bien, loyer hors charges… Les points forts doivent être soulignés comme piscine collective, terrasse, parking, transports, écoles ou commerces à proximité, jardin… Les photos sont des atouts qui peuvent attirer le regard. Elles doivent être attrayantes pour donner envie de visiter le bien. N'oubliez pas d'indiquer dans l'annonce le diagnostic de performance énergétique obligatoire dans le cadre d'une location (DPE).

Vous pouvez, dès la rédaction de votre annonce, cibler vos futurs locataires en précisant le profil que vous recherchez. Par exemple : "idéal pour étudiants". Inversement, vous pouvez écarter certains types de demandes ("logement inadapté à la colocation").

Demandez et retenez uniquement des dossiers de location complets

Ne perdez pas de temps à faire visiter votre logement à des candidats que vous ne retiendrez pas !

Exiger un dossier de location permet de filtrer les profils ayant un problème avec la paperasse (donc avec le paiement des factures), ainsi que les candidats ne respectant pas les conditions minimales que vous avez fixé.

Vous pouvez demander les trois dernières fiches de paie, une copie du contrat de travail, une pièce d'identité. Si possible, demandez en plus le dernier avis d'imposition, une facture EDF et la dernière quittance de loyer. Néanmoins, il ne faut pas dépasser la limite : la loi du 6 juillet 1989 interdit d'exiger un certain nombre de documents, comme la carte d'assuré social, des copies de relevés bancaires ou encore l'attestation de bonne tenue de compte.

Prenez garde également aux faussaires.

Des candidats dont la précarité les place en situation d'urgence peuvent être tentés de fournir de faux documents pour accélérer la signature du contrat de location. Or, ce réflexe de survie met le bailleur en difficulté financière : si les documents ayant été remis ne sont pas authentiques, vous ne serez pas couvert par votre assurance loyer impayé.

Dans ce cas, il est préférable de prévenir votre futur locataire des sanctions pénales que risquent les faussaires. Vérifiez ensuite l'authenticité de chacune des pièces fournies. Par exemple, si le candidat se déclare être un salarié, il est mieux de passer un coup de fil au standard de la société pour laquelle il déclare travailler pour s'assurer qu'il soit bien en poste.

Enfin, pour trouver ce fameux « bon locataire », de plus en plus de bailleurs cherchent des renseignements sur leurs futurs locataires sur les moteurs de recherche comme Google ou sur les réseaux sociaux comme Facebook…

Un coup de fil aux précédents bailleurs peut aussi être utile.

Comment choisir votre locataire ?

Le choix du locataire est une étape importante, car une fois le contrat de location signé, bailleur et locataire sont engagés pour plusieurs années. D'ailleurs, l'effet miroir existe et les locataires sont de plus en plus exigeants envers leur bailleur et la qualité des biens. Quels sont les critères pour déterminer le locataire idéal sans faire de sélection discriminatoire ?

Discrimination, attention !

Il faut savoir que la sélection par discrimination est totalement interdite et passible de poursuites pénales et d'une amende. Cette interdiction s'applique d'ailleurs en matière de location comme en matière de recrutement professionnel. Les bailleurs ne peuvent pas refuser une personne pour :

Son origine ethnique
Son nom
Son apparence physique
Son sexe
Sa situation de famille
Ses opinions politiques
Son handicap
Ses activités syndicales…

La "Haute Autorité de Lutte contre les Discriminations et pour l'Egalité", dite "Halde", veille et peut défendre un candidat locataire qui estime être l'objet de discrimination.

Votre locataire est-il solvable ?

Bien entendu, le premier critère qui vient à l'esprit est le revenu du locataire. Il est important de faire le ratio entre le montant du loyer et les ressources sans oublier le "reste à vivre". Les bailleurs exigent généralement que le locataire perçoive des revenus trois fois supérieurs au loyer (charges comprises), excepté lorsqu'une personne se porte caution. Des revenus trop faibles peuvent être complétés par des aides au locataire. Prenez le temps de vous informer à ce sujet : Un couple en CDI au SMIC avec des aides peut s'avérer meilleur payeur qu'un commercial avec de grosses primes… ponctuelles !

Le profil professionnel

La profession et le statut (fonctionnaires et salariés en CDI contre CDD et intérimaires) sont également des critères importants qui peuvent faire pencher la balance du bon côté. Les bailleurs privilégient la sécurité et les personnes qui reçoivent des revenus réguliers. C'est la garantie du paiement du loyer qui détermine les préférences en termes de locataire. En 2012, une enquête menée par le groupe PAP (Particulier à Particulier) dévoilait que les jeunes locataires sont les plus prisés par les bailleurs privés. En effet, pour 55 % des propriétaires bailleurs, le locataire idéal est âgé entre 16 et 35 ans. Cette tranche d'âge est celle où, d'un côté, les étudiants bénéficient de la caution des parents et, d'un autre côté, les salariés sont fiables au niveau du paiement de loyer. C'est par contre leur inclinaison pour la colocation qui n'est pas en faveur des jeunes, cette pratique n'étant appréciée que par 2,5 % des bailleurs.

Outre les jeunes, le profil général recherché est celui de salarié. Cela exclut donc les plus de 55 ans, sachant que seuls 6 % des propriétaires interrogés préfèrent avoir un locataire à la retraite. Les professions indépendantes sont également sujettes au doute des bailleurs, de peur de l'instabilité de leur revenu. Néanmoins, depuis le phénomène "Big Quit", un CDI n'est plus du tout un gage de pérennité pour le paiement du loyer.

Le feeling

Le premier contact, la présentation et le "côté sympathique" sont aussi des éléments qui comptent, car les relations entre bailleur et locataire vont perdurer dans le temps. La rédaction de l'état des lieux est d'ailleurs un bon test pour savoir si les deux parties sont sur la même longueur d'onde et peuvent s'entendre.

Observez son comportement lors de la visite

Comment conduire la visite d'un bien immobilier Conduire une visite est un exercice délicat. Vous devez faire découvrir le logement à votre futur locataire , sans le survendre, pour qu'il soit en mesure de s'y projeter. Si la visite ressemble immédiatement à un état des lieux, il peut s'agir d'un locataire qui a vécu une mauvaise expérience avec un bailleur ayant abusé pour conserver le dépôt de garantie, mais vous pouvez également déceler des profils "tatillons", des personnes n'éprouvant aucune gêne à vous appeler un dimanche matin à 7 h10 parce que le ballon d'eau chaude est vide.