La procédure d'expulsion

Le non paiement du loyer ainsi que de charges indiquées dans le contrat de location peuvent motiver une l'expulsion d'un locataire.Toute procédure d'expulsion de locataire se doit cependant de se soumettre à la loi, dans le respect de certaines conditions ainsi que de certaines dispositions légales. Le point sur la procédure d'expulsion.

Première étape : saisir le juge

Si le locataire ou le bailleur a donné congé, mettant un terme au contrat de location, ou encore en cas d'autres formes de résiliations (comme la résiliation judiciaire du bail), le locataire doit quitter les lieux à la date convenue.

Passé cette date, si le locataire demeure dans la propriété, le bailleur peut avoir recours au juge pour demander son expulsion.

Dans la plupart des cas, la demande d'expulsion de l'occupant réputé « sans droit ni titre » est accompagnée d'une autre demande, telle que la constatation de la validité du congé, ou encore la résiliation judiciaire du bail.

Le bailleur demande également la condamnation du locataire à payer une indemnité d'occupation correspondant à la durée qu'il a passé à rester dans les lieux sans droit.

Les délais avant expulsion

L'occupant est en droit de demander un délai avant de quitter la propriété.

Il adresse sa demande au juge d'instance (lors du prononcé du jugement d'expulsion) ou au juge de l'exécution (après le prononcé).

Pour définir le délai à accorder à l'ancien locataire, le juge se base sur certains critères comme la situation du propriétaire et de l'occupant, la saison (pas d'expulsion durant la trêve hivernale), etc.

Les délais dont il bénéficie peuvent ainsi varier de 3 mois à 3 ans !

L'expulsion à proprement parler peut être effectuée après obtention du jugement d'expulsion et expiration des délais accordés à l'occupant (hors trêve hivernale).

Seul l'huissier peut procéder à l'expulsion, du lundi au samedi entre 6 h et 21 h.

En cas de refus de quitter les lieux, une demande de concours de la force publique est effectuée par l'huissier auprès du préfet.

Si ce dernier refuse, le bailleur devra se tourner vers le juge administratif pour obtenir une indemnisation.

Objectif : obliger l'occupant à quitter le logement

L'aide des forces publiques de l'ordre peut parfois s'avérer être nécessaire. Ce cas se présente lorsque le locataire refuse de partir du logement de son plein gré, ce qui est plutôt rare. Aboutir à cette situation ne sera toutefois possible qu'à la suite d'un processus bien défini, que le propriétaire se doit de suivre à la lettre.

En effet, il est à savoir qu'à chacune des phases d'expulsion, le locataire pourra faire valoir ses droits. La première phase consistera en la résiliation du bail par le bailleur ; la seconde sera le procès au cours duquel le juge décide de l'exécution de l'expulsion ; et la troisième consistera à l'expulsion en elle-même.

L'expulsion peut intervenir en cas de manquement aux obligations du locataire

Les obligations du locataire sont consignées dans le contrat de location. Mais d'autres cas peuvent également causer l'expulsion du locataire, comme l'usage du logement à une autre utilisation que celle convenue dans le bail, ou l'occupation du logement par le locataire malgré son congé donné par le propriétaire (dans le cas du non renouvellement de bail), ou des nuisances envers le voisinage, ou encore dans le cas des squatteurs qui accaparent le logement sans en avoir le droit.

La procédure d'expulsion en présence d'une clause résolutoire dans le bail

En principe, le contrat de location ou le bail contient une clause dite clause résolutoire, laquelle prévoit des sanctions en cas de non paiement à temps voulu du loyer. Parmi ces sanctions, la dernière consistera en la dénonciation du bail par le propriétaire. Ainsi, la procédure exige que le propriétaire ait recours à un huissier de justice, qui aura pour tâche d'assigner le locataire au paiement de ses arriérés de loyer.

A la réception de ce commandement de payer, le locataire aura encore deux mois pour régler ses dettes. Si au bout de ce délai imparti, le locataire ne se manifeste pas, le contrat de location peut être considéré comme nul. Ce qui pourra amener le propriétaire à ester en justice, par l'intermédiaire d'un tribunal d'instance en référé en vue d'une constatation de la résolution du bail et pour l'obtention d'un ordre d'expulsion.

La procédure d'expulsion si non existence de la clause résolutoire dans le bail

Dans le cas où le contrat de location ne contient pas de clause qui prévoit sa résolution suite à la défaillance du locataire, le propriétaire pourra recourir sans détour à un juge de tribunal d'instance. Il pourra ainsi assigner directement le locataire devant le tribunal d'instance par l'intermédiaire d'un huissier. Le juge décidera ensuite si la procédure d'expulsion a bien lieu d'être. En effet, le juge pourra accorder des délais de paiement (un échelonnement de la dette) au locataire défaillant s'il estime que la situation financière de ce dernier ne lui permet pas de régler ses arriérés.

Le déroulement de l'expulsion

L'expulsion proprement dite nécessite de façon obligatoire, l'intervention d'un huissier de justice. Elle devra être dirigée par l'huissier et non pas par le propriétaire lui-même. Le représentant de justice se présentera au logement indiqué pendant les jours ouvrables et non fériés, et de 6 heures à 21 heures pour procéder à l'expulsion.

Le déroulement de l'expulsion en présence du locataire

Il n'est pas obligatoire que l'huissier annonce au préalable sa visite au locataire. Il devra juste se présenter au domicile en question pendant les horaires et durant les jours indiqués par la loi pour la mise en œuvre de la procédure d'expulsion.

Dans le cas où le locataire est présent sur les lieux et qu'il n'oppose pas de résistance au fait qu'il doive quitter le logement, l'huissier dressera un procès-verbal qui inventoriera ses meubles ainsi que les lieux dans lesquels ils seront déposés. En principe, le lieu de transfert des meubles est choisi par le locataire, et les frais afférents à l'enlèvement et au transport seront à sa charge. Une fois le logement débarrassé des meubles du locataire, l'huissier en récupèrera ensuite les clés.

Dans le cas où le locataire refuse de partir malgré l'ordre d'expulsion du juge, l'huissier ne pourra pas l'expulser par la force. Il devra établir un procès-verbal dans lequel il indiquera l'échec de la procédure d'expulsion. Ensuite, il devra faire appel aux forces de l'ordre comme la police pour forcer le locataire à quitter les lieux.

Le déroulement de l'expulsion en l'absence du locataire

Il est possible que le locataire soit absent de son domicile le jour où l'huissier arrive pour procéder à l'expulsion. L'huissier pourra alors entrer dans le logement, à la condition d'être escorté par une autorité de police ainsi que d'un serrurier. Il établira ensuite un procès-verbal qui inventoriera les meubles, il les fera enlever et il fera changer les serrures.

Il devra enfin informer le locataire de son expulsion par l'intermédiaire d'une affiche apposée sur la porte. Le locataire ne pourra donc plus pénétrer dans le logement à la suite cette procédure.

Attention ! Le propriétaire ne peut en aucun cas entrer dans le logement avant l'arrivée du huissier

Et ce malgré une situation tendue ou encore une mauvaise foi manifeste de la part du locataire. Toute tentative de pénétration pour changer les serrures ou pour déménager les meubles du locataire est passible de poursuites pour violation de domicile ! En effet il est à savoir que depuis le 27 mars 2014, la loi prévoit 3 ans de prison assortis de 30.000 € d'amende pour tout propriétaire qui expulse lui-même son locataire.

Dans le cas où le locataire n'a pas choisi de lieu pour transférer ses meubles

Ces derniers seront entreposés dans un lieu approprié. A la réception du procès-verbal qui détaillera l'inventaire des meubles ainsi que le lieu de leur entreposage, le locataire aura un mois pour les reprendre sous peine de les voir remis aux enchères publiques, ou déclarés abandonnés, suite à une décision du juge.

La trêve hivernale interdit au propriétaire de procéder à l'expulsion de son locataire défaillant

Il faut d'ailleurs savoir que tous les locataires sont protégés par cette loi, de même que les squatteurs sauf dans le cas d'une décision spéciale du juge. Cependant, le propriétaire pourra toujours engager une procédure judiciaire en vue d'une expulsion durant cette période. Mais même si un tribunal prononce la mise en application d'une mesure d'expulsion en faveur du propriétaire, il faudra attendre que la trêve hivernale prenne fin avant toute tentative, sous peine de sanctions pénales.

Les recours à la suite d'un jugement d'expulsion

Le locataire pourra faire appel face à un jugement d'expulsion. Si le recours en appel est effectué, la procédure d'expulsion est suspendue jusqu'au jugement rendu par la Cour d'appel. Le juge en appel pourra ainsi soit, décider de confirmer le jugement en première instance ; soit annuler la première décision qui ordonne l'expulsion.