Les réparations locatives : qui paie quoi ?
Procéder aux réparations locatives fait partie des responsabilités et des obligations qu'un bailleur doit prendre en compte dans sa gestion locative. En effet, signer un contrat de location engage locataire et bailleur à prendre soin du local.
D'autre part, le locataire doit assumer les réparations des éléments composant le bien loué : les murs, les plafonds, les menuiseries, la cheminée et les sols. Il s'agit ici encore de remplacer des pièces détériorées et d'assurer l'entretien courant tel que le rebouchage de trous, le nettoyage, la réfection de la peinture, la vitrification du parquet, etc.
Dans ce genre de litige, la mauvaise foi rentre souvent en jeu et il est difficile aux deux parties de s'accorder. La seule solution pour résoudre ce genre de problème, est de se reporter à la réglementation en vigueur.
Dans tous les cas et quel que soit le contrat, vide ou meublé, le bailleur n'a pas le droit d'entrer chez un locataire sans son autorisation écrite de préférence. Il va de soi qu'il est préférable de se protéger et d'exiger contractuellement des pénalités de retard au prestataire intervenant dans le logement.
Cette condition est prévue par la loi, notamment dans l'article 1754 du Code Civil délimitant les notions de réparations et d'entretiens dans un contrat locatif commercial. Il faut entre autres préciser si les entretiens et travaux à la charge du locataire concernent uniquement la surface louée ou l'immeuble lui-même.
Pendant toute la durée du bail, le locataire se doit d'entretenir le bien pendant son occupation, mais le bailleur a aussi l'obligation de réaliser les travaux nécessaires pour rénover le logement et garantir le confort du locataire. Le locataire est contraint à certaines obligations : payer le loyer et les charges, maintenir dans un bon état de propreté le bien, entretenir le logement intérieur comme extérieur. 
Cependant, il se peut qu'en cours de bail, des travaux plus importants soient à réaliser de façon urgente. Dans ce cas, le locataire doit permettre au bailleur d'accéder au logement pour réaliser des devis et pour procéder aux travaux.
Cependant, il se peut qu'en cours de bail, des travaux plus importants soient à réaliser de façon urgente. Dans ce cas, le locataire doit permettre au bailleur d'accéder au logement pour réaliser des devis et pour procéder aux travaux. Points à vérifier avant de louer
La première obligation du propriétaire est de s'assurer que l'appartement répond à tous les critères de décence conformément au Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux normes d'habitabilité et de confort. Le lieu doit posséder :- Au moins une pièce principale de 9 m2 avec une hauteur sous plafond minimum de 2,20 m
- Un réseau de branchement d'électricité et de gaz conforme aux normes de sécurité
- Un dispositif de ventilation
- Un système de chauffage adapté
- Des équipements sanitaires
- Une cuisine en bon état de fonctionnement avec eau potable
- Un dossier technique diagnostics immobiliers complet
Les travaux à la charge du propriétaire bailleur
Le bailleur a l'obligation de donner en location un logement décent et de réaliser les réparations locatives, en cours de bail, comme par exemple le remplacement des éléments suivants :- Store électrique
- Volet
- Chasse d'eau
- Chauffe-eau
- Le changement de la chaudière (on rappelle que l'entretien de la chaudière incombe au locataire)
- L'entretien des murs de soutènement et de la toiture
- Le remplacement des portes et fenêtres
- Le remplacement de tous les équipements électriques défectueux
- Le ravalement de la façade.
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Les travaux de réparation et d'entretien à la charge du locataire
Le locataire a pour obligation de remettre le logement dans l'état initial décrit lors de la rédaction de l'État des lieux. Tout ce qui ne relève pas de réparations majeures est en principe à la charge du locataire. Cela englobe les réparations locatives (entretien), ainsi que les réparations courantes. Ces réparations concernent également les équipements tels que le chauffage, la plomberie et l'installation électrique. Les travaux sont à la charge du locataire dès lorsqu'il s'agit d'un dispositif manipulé régulièrement par celui-ci. Entre autres :- Interrupteurs électriques
- Douilles et ampoules électriques
- La réparation ou l'installation d'une antenne TV
- Lunette des wc, joints, tuyaux de raccordement et robinets
- Sections ouvrantes telles que portes et fenêtres : graissage des gonds, paumelles et charnières ; Menues réparations des boutons et poignées de portes, des gonds, crémones et espagnolettes ; Remplacement de boulons, clavettes et targettes.
- Vitrages : réfection des mastics ; Remplacement des vitres détériorées.
- Dispositifs d'occultation de la lumière tels que stores et jalousies : graissage.
- Serrures et verrous de sécurité : graissage ; remplacement de petites pièces ainsi que des clés égarées ou détériorées.
- Grilles : nettoyage et graissage ; remplacement de boulons, clavettes, targettes.
D'autre part, le locataire doit assumer les réparations des éléments composant le bien loué : les murs, les plafonds, les menuiseries, la cheminée et les sols. Il s'agit ici encore de remplacer des pièces détériorées et d'assurer l'entretien courant tel que le rebouchage de trous, le nettoyage, la réfection de la peinture, la vitrification du parquet, etc.Entretien des espaces verts
En outre, le locataire doit assurer l'entretien des espaces verts, lorsqu'ils sont utilisés exclusivement par celui-ci, à l'instar du jardin privatif. Il devra enfin entretenir les conduits d'évacuation et la chaudière.
L'entretien des parties communes
En savoir plus sur l'entretien des parties communes Bien que certains bailleurs demandent aux locataires de participer à l'entretien des parties communes, il est bel et bien au propriétaire de prendre en charge cette responsabilité. Généralement, le syndic fait intervenir une entreprise de nettoyage donc, le problème se pose moins. C'est souvent sur ce point que le litige apparaît : usure normale ou dégradations des locaux ? La réponse à cette question dépend du nombre d'années de location. Si le locataire reste douze ans dans l'appartement, il n'est pas tenu comme responsable si la moquette est détériorée ou si la peinture est jaunie. Elles sont considérées comme usures normales. En revanche, s'il est resté moins de deux ans, alors il est tenu pour responsable et la remise en état est à sa charge. Dans ce genre de litige, la mauvaise foi rentre souvent en jeu et il est difficile aux deux parties de s'accorder. La seule solution pour résoudre ce genre de problème, est de se reporter à la réglementation en vigueur.Peut-on effectuer des travaux d'amélioration en cours de bail ?
En principe, le bailleur n'a pas le droit de procéder à des travaux d'amélioration dans le logement pendant la location. Ce principe prévoit toutefois des exceptions dont :- Des travaux d'amélioration de la performance énergétique comme l'isolation des murs, des fenêtres, remplacement du chauffage… Ces travaux ont pour objectif de réduire la consommation énergétique.
- Des travaux dans les parties communes de l'immeuble décidés au niveau de la copropriété. Le locataire n'a pas le droit de gêner ou s'opposer à ces travaux d'intérêt commun.
Les travaux dans un bail meublé
La location meublée n'est pas réglementée comme la location vide et seules les clauses du contrat font loi. Les critères essentiels dans la réalisation des travaux sont l'urgence, le caractère nécessaire et la protection du locataire (chaudière en panne, porte cassée…). Conformément à l'article 1724 du Code civil, le locataire peut obtenir une diminution du loyer si les travaux durent plus de 40 jours. Dans tous les cas et quel que soit le contrat, vide ou meublé, le bailleur n'a pas le droit d'entrer chez un locataire sans son autorisation écrite de préférence. Il va de soi qu'il est préférable de se protéger et d'exiger contractuellement des pénalités de retard au prestataire intervenant dans le logement.Les points à contrôler à la sortie du locataire
À la résiliation du bail, le locataire doit rendre un appartement en bon état de fonctionnement, moins l'état d'usure normal qui dépend du nombre d'années d'occupation des lieux. Le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie s'il juge que de petits travaux sont nécessaires pour remettre l'appartement dans un état propre à la location. Attention, tous devis travaux et factures représentent des justificatifs à conserver précieusement par le bailleur pour prouver la réfection des lieux.Quid dans le cas d'un bail commercial ?
Si le bailleur pense être en droit de demander à son locataire de payer les travaux importants, il faut se référer aux stipulations dans le contrat de location. En effet, la Cour de Cassation souligne que la charge incombe au locataire uniquement si cela est déterminé par des stipulations expresses. En effet, sans clauses explicitement rédigées dans le bail commercial, le propriétaire ne peut ajouter des charges supplémentaires au loyer, comme les coûts des travaux concernant le chauffage collectif ou encore le ravalement de toiture. Cette condition est prévue par la loi, notamment dans l'article 1754 du Code Civil délimitant les notions de réparations et d'entretiens dans un contrat locatif commercial. Il faut entre autres préciser si les entretiens et travaux à la charge du locataire concernent uniquement la surface louée ou l'immeuble lui-même.Loyer Manager
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merci bonjour ,je mets en vente et egalement en location mon f1 bis meuble,apres avoir fait le DPE on m’a dit que des prises n’etaient pas aux normes ,il faut des prises de terre ,le logement etant gere par un syndic ;ceux ci m’ont demande de leur faire un courrier pour beneficier de l’intervention d’un de leur artisan(il faut tirer des fils dans le mur )ce que j’ai fait je n’ai toujours pas de reponse et que dois je faire ..;Cet appartement est mis en vente et je ne pourrais le vendre si ces travaux ne sont pas effectues merci
A quand l’annulation de la plus-value ?
Obligé de garder un bien locatif durant 30 ans avant de le vendre, sinon l’état se fait un plaisir d’en prendre une bonne partie. De quel droit nous vole t on ce que l’on a gagné, ce que l’on a sué ?
On ne peut plus rien laisser à nos enfants, l’état s’en charge !
C’est honteux !
Je connais plusieurs propriétaires qui voulaient vendre leurs biens locatifs au bout de 15 ans, et bien ils attendent maintenant 30 ans. Ils ne veulent plus vendre car une bonne partie de la vente sera volée.
Cette loi bloque le marché de la vente.
L’impôt n’est payé QUE sur la plus-value réalisée, pas sur la totalité de la valeur du bien ! Ce qui est toujours trop, je te l’accorde. On te te vole donc pas sur ce que tu as sué mais simplement sur l’argent que tu t’es fait en vendant un bien plus cher que tu ne l’as acheté. Ce n’est pas forcément un bon calcul d’attendre l’exonération totale au bout de trente ans.
@Melika : le diagnostic électrique a un rôle informatif. Si vos prises ne sont pas aux normes, vous pouvez vendre mais l’acquéreur achète ainsi en toute connaissance de cause. Il sait que des travaux de remise aux normes sont à prévoir.
Bonjour. pour la vente d’un appartement dans une copropriété que gère un syndic.
Qui réalise le contrôle de l’assainissement, demandait par le notaire.
merci.
Le logement de ma locatrice a été squatté pendant qu’elle était en voyage quelques jours. Ils ont fortement endommagé la porte d’entrée en cassant l’encadrement de la porte. La locatrice ne veut pas porter plainte à son retour car elle connait les squatteurs qui lui ont rendu son appartement. Qui doit supporter les frais de réparations ? Les assureurs ne veulent pas car il n’y a pas de plainte.
Merci pour une réponse rapide.
Sur un bail de location effectué voici 5 années j’avais précisé que si la caution devait être remboursée , elle le serait dans les 2 mois suivant l’état des lieux de sortie.
Or je crois que depuis septembre 2017 le délai est ramené à 1 mois.
Mais à partir des baux signés depuis septembre ou même ceux effectués avant ?
Je vous remercie de m’aider.
Bonsoir Liliane,
Vous devriez vous rapprocher de la protection juridique associée à votre contrat d’assurance pour avoir l’avis d’un professionnel du droit de l’immobilier.
Personnellement je suivrais l’évolution de la loi et je restituerais la caution sous un mois.
Le décret 87-712 du 26/08/1987 précise que l’entretien de la chasse d’eau est à la charge du locataire. Dans votre article la chasse d’eau est à la charge du propriétaire.
Qui a raison?
Mon locataire a demenager sans m’avertir, beaucoup de dégâts dans l’appartement et de la salubrite
Que deroit je faire pour résoudre le problème de l’état de logement qui a été constaté par un huissier
Bonsoir,
J’habite en maison de plain-pied.
à) Mon propriétaire souhaite rénover tout le circuit électrique (l’actuel n’est plus aux normes), la salle de bain en posant une douche à l’italienne et une nouvelle baignoire.
Tous ces travaux vont engendrer des désagréments, comme la poussière, le bruit, des problèmes d’alimentation en eau, en électricité, en connexion wifi, etc.
Détérioration aussi de la peinture sur certains murs.
b) Mon propriétaire envisage aussi de refaire en dur un local ou sont placés mes réfrigérateurs, congélateurs et diverses étagères de stockage de denrées alimentaire et du matériel de bricolage. Le problème c’est qu’il envisage de « tomber » les murs qui sont actuellement en bois et la toiture en vieille tôle, pour refaire un nouveau local avec des murs en parpaing et un nouveau toit en tôle.
Tout ce qui se trouve dans ce local sera donc à l’air libre…
Que dois-je faire?
Quels sont les droits et devoirs du locataire et du propriétaire dans ces circonstances.
Merci de vos réponses.
Bien cordialement
Patrick BOUCHIER