Marchand de biens, un métier qui résiste aux crises

Le marchand de biens est un professionnel de l'immobilier qui négocie des biens immobiliers. C'est à dire qu'il achète des logements pour les revendre avec une plus-value.. De ce fait, le marchand de biens est propriétaire des biens constituant son stock commercial.

Marchand de biens, quels status ?

Le marchand de biens est généralement installé en EURL ou SARL, en tant que gérant majoritaire. L'intérêt est d'économiser sur les charges patronales. Le marchand de biens peut exercer sous d'autres formes. Certains optent par exemple pour une Société Civile Immobilière mais exercer sous cette forme représente un risque de requalification en SNC. Bon à savoir : Le marchand de biens peut avoir une activité de constructeur immobilier, ce qui lui donne le droit de faire construire des logements pour les revendre.

Fiscalité du marchand de biens

Le marchand de bien est soumis au régime fiscal des BIC et il est assujetti à la TVA sur les marges dégagées. S'ils sont revendus dans les cinq ans, les acquisitions du marchand de biens sont exonérés de droits de mutations.

Obligations du marchand de biens

Le code général des impôts impose au marchand de biens les obligations suivantes : Le marchand de biens doit, comme toute entreprise, déclarer son existence auprès du registre du commerce et des sociétés et établir une comptabilité incluant facturation et déclaration des recettes. Dans le cadre des opérations immobilières, des obligations spécifiques sont exigées, elles sont précisées dans l'article 290 du CGI.

Références légales issues du CGI :

Article 35 : Régime fiscal du marchand de bien
Article 257-6 : assujettissement à la TVA
Article 1115 : Condition d'exonération des droits et taxes de mutation
Articles 286 et 852-1 : Obligation et comptabilité et déclaration d'existence
Article 287 : éclarations de recettes
Article 289 : Détails concernant la facturation
Article 290 : Obligations relatives aux opérations immobilières

Marchand de biens et TVA

TVA sur la marge

Le marchand de biens est assujetti à la TVA sur la marge brute, c'est à dire la différence entre ce que vous a coûté l'acquisition du bien et ce que vous a rapporté sa vente.

Calcul de la TVA

Marge brute = [Prix de vente] - [Cout d'acquisition + Coute des réparations / Rénovation] TVA = [Marge brute] x 0.2 Le marchand de biens peut déduire la TVA payée dans le cadre des charges de copropriété, frais de gestion, achat de fournitures et service nécessaires à l'exercice de son activité. La TVA payée pour les réparations et rénovations peuvent être déduites, mais le cout gloable des travaux ne peut plus être imputé à la marge brute, servant de base à la TVA.

Requalification du marchand de biens en SCI

La SCI n'est pas prévue pour les activités commerciales. Son but est de faciliter la transmission de patrimoine en balayant les problèmes d'indivision. Lorsqu'une SCI revend régulièrement les biens dont elle assure la gestion, elle est soumise à une requalification. Cette requalification implique un assujettissement à la TVA et à l'impot sur les Sociétés. Il est donc préférable de partir directement sous la forme d'une SARL, qui a l'intérêt de limiter la responsabilité de ses actiionnaires, à hauteur des cappitaux apportés.

Devenir marchand de biens : Comment s'installer ?

La procédure pour s'installer en tant que Marchand de Biens est très simple. Pour créer une société, il suffit de vous rendre au guichet unique de votre CCI et de demander les documents nécessaires : Il vous faudra :

Trois exemplaires des status
Un certificat de dépot de capitaux
Le formulaire de création de société
La parution de l'annonce légale au journal officiel
Pièce d'identité et justificatif de domicile des actionnaires et gérants
De quoi payer les frais d'enregistrement (Vous pourrez faire un état des actes accomplis)

Le plus difficile pour devenir Marchand de biens, c'est de réunir les fonds nécessaires pour débuter votre activité. La qualité d'un marchand de biens repose sur deux critères :

Le caractère régulier des ventes
L'intention spéculative du commerce

Allez faire rêver un banquier en ce moment, avec la crise sans précédent que nous vivons...

La régularisation du marchand de biens

Les achats effectués par les marchands de biens sont exonérés des droits de mutation, à l'exception des acquisitions d'immeubles qui supportent le droit d'enregistrement au taux réduit de 0,60 % (en fait, 0,615 %, compte tenu du prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement égal à 0,25 % du montant de la taxe). Le bénéfice de ce régime est subordonné à condition, notamment qu'ils prennent dans l'acte d'acquisition l'engagement de revendre dans un délai de quatre ans. À défaut de revente dans le délai imparti de 4 ans, le marchand de biens est tenu d'acquitter les droits et taxes de mutation dont la perception a été différée, auxquels s'ajoutent un droit supplémentaire de 1 % et l'intérêt de retard de 0,75 % par mois. Ces droits et taxes doivent être versés dans le mois suivant l'expiration dudit délai. A ces droits s'ajouterons les PV car l'Administration assimilera cette opération de transfert entre patrimoines professionnel et privé à une cession.

Stratégie patrimoniale et les incidences fiscales du marchand de biens

Le développement d'un patrimoine privé au sein de l'outil professionnel d'un marchand de bien est toujours problématique pour les raisons suivantes :

Troubles au niveau du statut fiscal de l'outil professionnel du marchand de bien.
Tenue d'une comptabilité et d'une régularisation des comptes : passage de l'actif concerné des stocks vers le haut de bilan (amortissements)
Taxation au titre des PV professionnelles lors de la cession de l'actif (PV court terme) sans aucune prise en compte du délai de conservation (ce qui serait le cas si la détention se faisait soit en direct soit au travers de sociétés "transparentes").
Difficultés probables de cession des parts de la société dont l'activité sera "trouble", ce qui pourrait aboutir à une nécessaire liquidation qui serait sur le plan du régime fiscal d'un marchand de bien immobilier, une petite catastrophe.

Stratégie de sagesse et de logique du marchand de biens

Compte tenu des éléments présenté dans l'article sur les incidences fiscal des marchands de biens, ceux ci sont invités à bien réfléchir et bien définir leurs objectifs. Une structuration plus saine de leurs avoirs pourrait leur apporter de plus sérieux avantages tant fiscaux que civils. D'autant que leur situation patrimoniale pourrait présenter quelques particularités exploitables, telles que l'activité personnelle des deux membres du couple, la structure familiale et les objectifs successoraux.